Phân tích đánh giá Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây Dựng mã chứng khoán DIG 

TỔNG CTCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
1. GIỚI THIỆU CHUNG
1.1. Thông tin chung
● Tên đầy đủ: Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây Dựng
● Tên viết tắt: Tập đoàn DIC ( DIC Corp)
● Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số: 3500101107 do sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp lần đầu ngày 13/03/2008, đăng ký thay đổi lần 24 ngày 30/08/2022.
● Vốn đầu tư của chủ sở hữu: 7.794.735.007.082 VND ( Bảy nghìn bảy trăm chín mươi tư tỷ bảy trăm ba mươi lăm triệu bảy nghìn không trăm tám mươi hai đồng).
● Điện thoại: (84.64) 3839 671 – 3859 248 – 3580 050
● Fax: (84.64) 3560 712 – 3859 518
● Địa chỉ: Số 15 Thi Sách, P. Thắng Tam, Tp. Vũng Tàu, T. Bà Rịa – Vũng Tàu.
● Email: vanphongdic@vnn.vn
● Website: https://www.dic.vn
● Mã cổ phiếu: DIG
1.2. Quá trình hình thành và phát triển

● Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) có tiền thân là công ty kinh doanh xây dựng và bất động sản thuộc quyền quản lý của Bộ xây dựng từ tháng 5/1990. Mục đích ban đầu của DIC Corp là kinh doanh du lịch và thực hiện công tác điều dưỡng theo kế hoạch của Bộ xây dựng.
● Năm 1993, Bộ xây dựng quyết định đổi tên công ty thành Công ty Đầu tư Xây dựng và Du lịch (TIIC) với tổng số vốn kinh doanh ban đầu là 8.2 tỷ đồng. Năm 2001, Bộ xây dựng tiếp tục đổi tên công ty thành Công ty Đầu tư và Phát triển Xây dựng (DIC). Từ đó, DIC chính thức phát triển đa ngành nghề.
● Đến tháng 10/2007, DIC trở thành CTCP Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng với số vốn điều lệ là 370 tỷ đồng.
● Tháng 9/2008, công ty tiếp tục đổi tên thành Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng.
● Ngày 19/08/2009, DIC Corp chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán với mã chứng khoán: DIG.
● Sau nhiều năm phát triển, DIC đã nhiều lần tăng vốn điều lệ. Đến năm 2017, Bộ xây dựng chính thức thoái vốn toàn bộ cổ phần tại DIC.
1.3. Lĩnh vực kinh doanh

Ngành nghề kinh doanh chính:
● Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê
● Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
● Hoạt động tư vấn đầu tư, quản lý dự án
● Dịch vụ lưu trú ngắn ngày
● Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan
● Xây dựng nhà để ở
● Xây dựng công trình cấp thoát nước
Địa bàn kinh doanh
DIC Corp với hơn 32 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có nhiều dự án trải dài từ Bắc đến Nam với quy mô đất sạch lớn tại Vĩnh Phúc, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hậu Giang,… – những khu vực có thuận lợi về kết nối hạ tầng giao thông liên kết vùng, kết nối với các trung tâm phát triển mạnh về kinh tế.
1.4. Các công ty con và công ty liên kết
1.4.1. Các công ty con
Tính đến 31/12/2022, DIC Corp sở hữu 10 công ty con như sau:

1.4.2. Các công ty liên kết
Hiện tại, DIC Corp có 4 công ty liên kết:

1.5. Cơ cấu cổ đông
Cơ cấu cổ đông tính đến 31/12/2022

Cổ đông trong nước nắm giữ 95,67% tổng vốn điều lệ, tương ứng 6,098.52 tỷ đồng tại thời điểm tháng 08/2022, trong đó phần lớn là các nhà đầu tư cá nhân (83,33%). Trong khi đó, với cổ đông nước ngoài, tỉ lệ nắm giữ của cổ đông tổ chức chiếm đa số (3,94%) so với cổ đông cá nhân (0.39%).
Trong đó, DIC Corp có 3 cổ đông lớn nắm giữ >5% cổ phần, tính đến 31/12/2022:

1.6. Ban lãnh đạo

Từ một nhà nghỉ nhỏ của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Thiện Tuấn (Chủ tịch Hội đồng quản trị) đã từng bước gây dựng DIC Corp thành một tập đoàn lớn trong ngành xây dựng, ghi dấu với hàng loạt dự án bất động sản đình đám. Đồng hành cùng ông là ông Nguyễn Hùng Cường, bà Nguyễn Thị Thanh Huyền với vai trò Phó Chủ tịch HĐQT, cùng với các thành viên HĐQT bao gồm ông Nguyễn Quang Tín và ông Đinh Hồng Kỳ.
2. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY
2.1. Bảng cân đối kế toán
TÀI SẢN

CƠ CẤU TÀI SẢN

Tổng tài sản của DIC Corp tại thời điểm 31/12/2022 trị giá 14.747.796.227.885 VND, giảm 12,46% so với năm trước, trong đó tài sản ngắn hạn vẫn chiếm phần lớn với tỷ lệ 73,75% (trị giá 10.877 tỷ đồng ) và tài sản dài hạn chiếm 26,25% (trị giá 3.870 tỳ đồng).
TÀI SẢN NGẮN HẠN
Nhìn chung, tài sản ngắn hạn của cty tập trung chủ yếu ở khoản phải thu và hàng tồn kho, chiếm tỉ trọng gần 70% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Tại thời điểm 31/12/2022, DIC Corp nắm giữ 245,9 tỷ đồng Tiền và các khoảng tương đương tiền, chiếm 1.67% tổng tài sản công ty, trong đó tiền gửi ngân hàng không kỳ hạn lên tới 234,8 tỷ, giảm 75.41% so với năm 2021.

Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn đến 31/12/2022 là 176,8 tỷ đồng ( chiếm 1.2% tổng tài sản Tập đoàn) hoàn toàn là tiền gửi ngân hàng đến ngày đáo hạn, không bao gồm trái phiếu doanh nghiệp như tại thời điểm năm 2021. So sánh với năm 2021, khoản tiền đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn giảm 93.54%.
Các khoản phải thu ngắn hạn, tính đến 31/12/2022, là 4.336.773 tỷ đồng, chiếm 29,41% tổng tài sản công ty. Trong các khoản phải thu ngắn hạn, phải thu ngắn hạn của khách hàng chiếm 28,1%, các khoản phải thu ngắn hạn khác chiếm 61,4%, còn lại là phải thu về cho vay ngắn hạn, phải thu ngắn hạn khác, dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi và tài sản thiếu chờ xử lý.

Các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng là 1.219 tỷ đồng ( chiếm 8.27% tổng giá trị tài sản công ty), bao gồm khách hàng từ Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên 429.8 tỷ, Dự án Chung cư Vũng Tàu Gateway 276.5 tỷ đồng, Dự án Khu căn hộ cao cấp DIC Phoenix 108.3 tỷ đồng, Dự án Trung tâm Chí Linh – Vũng Tàu 22.9 tỷ đồng, Dự án DIC Star Aparts Hotel Vũng Tàu-CSJ 32.4 tỷ, Công ty CP Green Mark Construction 80 tỷ, Công ty TNHH Logistics Cái Mép 79 tỷ và các đối tượng khác là 189.99 tỷ đồng, trong đó không có phải thu khách hàng nào chiếm 10% trở lên trên tổng số dư.

Tính đến 31/12/2022, khoản trả trước cho người bán ngắn hạn là 207,7 tỷ đồng, giảm 9,2 tỷ so với năm 2021. Trong đó, trả trước cho bên liên quan, cụ thể là công ty CP Đầu tư Phát triển Phương Nam là 186,5 tỷ đồng.

Tính đến 31/12/2022, khoản phải thu về cho vay ngắn hạn là 266,1 tỷ đồng, tăng 2,56% so với năm 2021. Trong đó, toàn bộ khoản phải thu cho vay là bên liên quan, cụ thể là công ty CP Đầu tư Phát triển Phương Nam.

Các khoản phải thu ngắn hạn khác, tính đến 31/12/2022, là 2.667 tỷ đồng, bao gồm tạm ứng tiền đền bù cho ban bồi thường, giải phóng mặt bằng là 2.202 tỷ đồng, khoản phải thu từ những dự án Long Tân, Bắc Vũng Tàu, Chí Linh, Hiệp Phước, Bàu Trũng, tạm ứng cho nhân viên, ký quỹ, ký cược ngắn ngắn, lãi tiền gửi, chi hộ và các khoản phải thu khác. Phần lớn khoản phải thu khác đến từ tạm ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và những dự án bất động sản đang bàn giao.

Trong cơ cấu tài sản, hàng tồn kho, tính đến 31/12/2022, là 5.925 tỷ đồng, chiếm 40.16% tài sản của tập đoàn, tăng 54,08% so với đầu kì. Trong đó, 5.673 tỷ đồng bao gồm chi phí đầu tư và phát triển những bất động sản đang xây dựng : Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (1.966 tỷ), Dự án Khu du lịch đô thị sinh thái Đại Phước (1.321 tỷ), Dự án Khu dân cư phường 4, Hậu Giang (757 tỷ) và những dự án khác. Lượng hàng tồn kho lớn của DIC Corp được lí giải thông qua việc triển khai đồng loạt các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Đây sẽ là nguồn hàng lớn, tiềm năng mang lại doanh thu khi công ty hoàn thành xây dựng và cung cấp ra thị trường. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu tài sản có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản trong ngắn hạn. Chỉ số vòng quay hàng tồn kho trong năm 2022 ở mức thấp 0.26 vòng, giảm so với năm 2021 (0.41 vòng).
Tài sản ngắn hạn khác, tính đến 31/12/2022, trị giá 194 tỷ, trong đó, chi phí trả trước ngắn hạn là 158,7 tỷ; Thuế GTGT được khấu trừ là 22,3 tỷ; Thuế và các khoản khác phải thu của nhà nước là 13 tỷ.

Chi phí trả trước ngắn hạn bao gồm chi phí môi giới dự án chờ phân bổ theo doanh thu bất động sản (153,5 tỷ), công cụ, dụng cụ chờ phân bổ (2,7 tỷ) và chi phí trả trước khác (2,4 tỷ), tính đến ngày 31/12/2022.

TÀI SẢN DÀI HẠN
Tài sản dài hạn của DIC Corp giảm 1.762 tỷ đồng so với cuối năm 2021, còn 3.870 tỷ đồng, chủ yếu do giảm các khoản phải thu dài hạn.

Cụ thể, các khoản phải thu dài hạn, tính đến 31/12/2022, là 2.381 tỷ đồng, giảm 42,05% so với thời điểm cuối năm 2021. Các khoản phải thu này là khoản tiền chi hợp tác đầu tư phát triển dự án với Bên thứ ba. Cụ thể, khoản phải thu dài hạn khác giảm do doanh nghiệp đã thu về khoản tiền hợp tác với công ty CP Đầu tư Đức Hòa III- Resco với trị giá 1.729 tỷ đồng.
Tài sản cố định, tính đến 31/12/2022, trị giá 717,4 tỷ đồng, chiếm 18,5% tài sản dài hạn, và sụt giảm nhẹ so với đầu kì. Trong đó, tài sản cố định hữu hình là 674,3 tỷ, chiếm 93% tài sản cố định, còn lại là tài sản cố định vô hình.

Tài sản cố định hữu hình chiếm tỉ trọng lớn nhất là nhà cửa vật kiến trúc, trị giá 495 tỷ đồng. Sự sụt giảm nhẹ về giá trị tài sản hữu hình là do sự gia tăng của khấu hao lũy kế. Về cơ bản, tài sản cố định hữu hình của DIC Corp không có nhiều thay đổi.

Bất động sản đầu tư, tại thời điểm 31/12/2022, trị giá 103,7 tỷ, giảm 2,89 tỷ so với năm 2021 do giá trị khấu hao trong năm.

Tại thời điểm 31/12/2022, Chi phí xây dựng cơ bản dở dang trị giá 127 tỷ, tăng 11,5 tỷ đồng so với năm 2021, do chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch sinh thái vui chơi giải trí Ba Sao tăng 3,3 tỷ và chi phí khác tăng 8,2 tỷ.

Công ty có khoản lợi thế thương mại là 145 tỷ đồng, giảm 18 tỷ so với năm trước đó.
NGUỒN VỐN

Tại thời điểm 31/12/2022 tổng nguồn vốn của DIG là 14.747 tỷ đồng, trong đó: Nợ phải trả 6.953 tỷ đồng chiếm 47% tổng nguồn vốn của DIG; Vốn chủ sở hữu của DIG là 7.794 tỷ đồng chiếm 53% tổng nguồn vốn, tăng 7% so với đầu kì.
Tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu tại thời điểm cuối năm 2022 ở mức 89,2%, cải thiện 30,4% so với đầu kỳ (119,6%). Nhìn chung cơ cấu tài chính của DIG tiếp tục ở mức cân bằng giữa vốn chủ sở hữu và nợ phải trả.

NỢ PHẢI TRẢ
Tính tới thời điểm ngày 31/12/2022, nợ phải trả của DIC Corp là 6.953 tỷ đồng, giảm 24,22% so với đầu kì. Trong cơ cấu nợ phải trả, nợ phải trả ngắn hạn giá trị 3.945 tỷ đồng, chiếm 56,7% ; nợ phải trả dài hạn là 3.012 tỷ đồng, chiếm 43,3% nợ phải trả.
NỢ NGẮN HẠN

Trong cơ cấu nợ ngắn hạn, đáng chú ý những khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn trị giá 1.465 tỷ, chiếm 37% nợ ngắn hạn; vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn chiếm 26%, trị giá 1.006 tỷ và các khoản phải trả khác là 583 tỷ, chiếm 15% nợ ngắn hạn.

Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm 15,85% so với cùng kỳ còn 1.465 tỷ đồng. Các khoản người mua trả trước chủ yếu tới từ các dự án trọng điểm của DIC Group: Khách hàng Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (1.086 tỷ), Đô thị Sinh thái Đại Phước ( 111 tỷ), Khu phức hợp Cap Saint Jacques ( 83,3 tỷ),.. Sự sụt giảm khoản tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn đến từ khách hàng các dự án Hiệp Phước, Khu phức hợp Cap Saint Jacques và Chung cư Vũng Tàu Gateway. Cụ thể dự án Hiệp Phước đã có 325/390 căn đã ký Hợp đồng mua bán nhà, dự án khu phức hợp CSJ đang tiến hành xây dựng Giai đoạn 2: Khối khách sạn 5 sao ( Khối C3) và Giai đoạn 3: Khối căn hộ du lịch và khách sạn ( Khối C4). Điều này có thể giải thích DIC Corp đang tiến hành tích cực đầu tư xây dựng giai đoạn tiếp theo của các dự án, nhiều dự án chưa có thành phẩm để bán.
Khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng đến 64,72% so với đầu kì, lên 1.006 tỷ đồng, chủ yếu tới từ vay ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; và khoản vay nợ từ bên thứ ba.

NỢ DÀI HẠN
Trong cơ cấu nợ dài hạn, vay và nợ thuê tài chính dài hạn chiếm tỉ trọng lớn nhất (94,4%) với giá trị 2.838 tỷ đồng.

Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng 395 tỷ, vay và nợ thuê tài chính dài hạn giảm 1.457 tỷ (-33,92% so với năm 2021) dẫn tới tổng vay và nợ thuê tài chính giảm hơn 1.000 tỷ đồng. Điều này phần nào cho thấy công ty đã tích cực hoàn trả và phân bổ các khoản nợ trái phiếu của mình, giúp hạ đòn bẩy tài chính và phòng ngừa rủi ro.
Tỷ số thanh toán tiền mặt của công ty giảm hơn 3 lần xuống còn 0,06 ( lần) trong năm 2022 cùng với đó tỷ số thanh toán nhanh còn giảm từ 1,58 xuống 1,26 lần .Đặc biệt, chỉ số thể hiện khả năng thanh toán lãi vay giảm mạnh từ 13,34 lần xuống còn 1,82 lần thể hiện sự giảm sút khả năng chi trả các khoản nợ ngắn hạn.
VỐN CHỦ SỞ HỮU

Đơn vị: tỷ đồng

Trong giai đoạn từ 2018-2022, vốn chủ sở hữu tăng dần qua từng năm, đặc biệt năm 2021 vốn chủ sở hữu tăng 3000 tỷ đồng so với đầu kì. Vốn chủ sổ hữu của DIG tính đến 31/12/2022 là 7.794 tỷ đồng tăng nhẹ 1.61% so với năm 2021, và tăng gần gấp đôi vốn chủ sở hữu của tập đoàn năm 2019. Trong đó vốn góp của chủ sở hữu là 6.098 tỷ đồng (chiếm 78,2% giá trị vốn chủ sở hữu).
=> Nhìn chung cơ cấu nguồn vốn của DIC Corp ở mức an toàn, cân bằng giữa nợ và vốn chủ sở hữu, đòn bẩy tài chính được sử dụng ở mức vừa phải. Các chỉ số về thanh khoản và khả năng thanh toán nợ ngắn hạn mặc dù có kém hơn so với năm 2021, nhưng vẫn ở mức an toàn về khả năng chi trả trong ngắn hạn.
2.2. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Về tình hình thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch 2022 theo số liệu báo cáo tài chính hợp nhất năm 2022 đã được kiểm toán của DIG, năm 2022, tổng doanh thu hợp nhất đạt 2.012 tỷ đồng, giảm 42,38% so với năm 2021 và đạt 40,24% kế hoạch được đề ra.
Lợi nhuận trước thuế đạt 198,7 tỷ đồng, giảm 84,50% so với năm 2021 và đạt 10,46% kế hoạch được đề ra. Lợi nhuận sau thuế đạt 191,3 tỷ đồng, giảm 80,68% so với cùng kỳ.
Trong năm 2022, DIC Corp đặt kế hoạch kinh doanh với tổng doanh thu 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 1.900 tỷ đồng. Như vậy, công ty mới thực hiện được gần 40% kế hoạch doanh thu và 1/10 mục tiêu lợi nhuận cả năm đề ra.
DOANH THU
Cơ cấu doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Trong cơ cấu doanh thu bán hàng, đóng góp chính là doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt 1.167 tỷ đồng chiếm hơn 77% tổng doanh thu, chủ yếu đến từ các dự án Gateway Vũng Tàu, CJS Tower, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước (DIC Harmony City Hiệp Phước, Đồng Nai). Các dự án chính mà DIG đang triển khai, bán hàng như Nam Vĩnh Yên, Vị Thanh, chủ yếu đang bán các sản phẩm đất nền – phần lớn khách hàng phân khúc này là các nhà đầu tư, đang mang tâm lý thận trọng nên ảnh hưởng tới sức hấp thụ các sản phẩm của doanh nghiệp.
GIÁ VỐN

Giá vốn hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm giá thành hàng tồn kho bất động sản được chuyển nhượng trong năm và lợi nhuận phân chia cho bên thứ ba cùng tham gia hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh các dự án bất động sản với Công ty và các công ty con. Giá vốn bất động sản đã chuyển nhượng chiếm tới 47,2%, giá vốn tổng thầu xây dựng chiếm 20,2% và giá vốn thành phẩm chiếm 23,2% giá vốn hàng bán. Giá vốn hàng bán ghi nhận giảm so với năm 2021 chủ yếu do sự giảm doanh thu nên giá vốn giảm tương ứng.

Mặc dù DIC Corp ghi nhận doanh thu thuần sụt giảm 23,1% trong năm 2022, tuy nhiên chi phí giá vốn giảm nhanh hơn (26,9%), nên biên lợi nhuận gộp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng dương từ 32,68% năm 2021 lên 33,34% năm 2022. Biên lợi nhuận gộp năm 2022 vẫn giữ mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.
CHI PHÍ

Về phần chi phí, Công ty đã tích cực tiết giảm một số chi phí hoạt động trong kỳ như chi phí bán hàng giảm 48,23% và chi phí khác giảm 84,32% so với cùng kỳ. Ở chiều ngược lại, chi phí quản lí doanh nghiệp tăng 12,48% và chi phí tài chính lại tăng 147,44% do chi phí lãi vay trong kỳ vẫn ở mức cao. Tuy vậy, nhờ khoản doanh thu tài chính tăng đột biến (chủ yếu là thu nhập từ các khoản đầu tư) nên DIG vẫn ghi nhận lợi nhuận từ các khoản đầu tư tài chính dương.

LỢI NHUẬN
Sau khi khấu trừ thuế, lợi nhuận còn 191 tỷ đồng, giảm 80% so với năm trước. Đây là mức lợi nhuận sau thuế thấp nhất của DIG trong vòng 5 năm qua.

Tại ngày 31 tháng 12 năm 2022, các chỉ số về khả năng sinh lời đều sụt giảm về mức thấp với chỉ số biên lợi nhuận ròng ở mức 10%, giảm mạnh 30% so với năm 2021, cùng với đó hệ số Lợi nhuận sau thuế/ Vốn chủ sở hữu (ROE) giảm 10,45% về mức thấp kỉ lục 2,45% trong năm 2022. Điều đó cho thấy DIC Corp đã không thể tận dụng tốt nguồn lực sẵn có để chuyển hóa thành lợi nhuận.
=> Hoạt động kinh doanh năm 2022 của DIC Corp kém hiệu quả khi doanh thu và lợi nhuận ghi nhận đều thấp đáng kể so với kế hoạch đặt ra.
2.3. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

Dòng tiền kinh doanh năm 2022 của DIG âm tới 2.206 tỷ đồng (năm 2021 âm 1.966 tỷ đồng) chủ yếu do doanh thu giảm mạnh, các khoản phải thu và hàng tồn kho tăng mạnh. Ngoài ra, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư ghi nhận dương 2.584 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính âm 1.133 tỷ đồng, chủ yếu do trả nợ vay, dẫn tới lưu chuyển tiền thuần cả năm âm 754 tỷ đồng, qua đó khiến tiền và tương đương tiền cuối kỳ còn 245 tỷ đồng.

3. KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NĂM 2023
Trên cơ sở kết quả thực hiện SXKD năm 2022, DIC Corp trình ĐHĐCĐ Kế hoạch SXKD năm 2023 của DIC Corp như sau:

Chiến lược SXKD trong năm 2023:
• Theo DIG, từ năm 2024-2025, hoạt động kinh doanh sẽ khởi sắc hơn nếu được tháo gỡ và bổ sung nguồn thu từ các dự án: Khu dân cư thương mại Vị Thanh – Hậu Giang (1.000 tỷ đồng), dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc (giai đoạn 1, hơn 1.000 tỷ đồng), Khu nhà ở Lam Hạ Center Point – Hà Nam (hơn 1.000 tỷ đồng), điểm du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Hồ Ba Hang (250 tỷ đồng)….
• Về kế hoạch đầu tư năm 2023, DIG dự kiến dùng 4.138 tỷ đồng cho các dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (595 tỷ), Khu trung tâm Chí Linh Vũng Tàu (317 tỷ), Khu phức hợp Cap Saint Jacques (109 tỷ), Khu đô thị du lịch Long Tân Nhơn Trạch (692 tỷ), Khu dân cư Hiệp Phước (142 tỷ), Khu dân cư Thương mại Vị Thanh (714 tỷ), Khu nhà ở Lam Hạ Center Point (918 tỷ), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (435 tỷ)…
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2023
Về công tác đầu tư phát triển năm 2023, dự kiến số vốn 4.138 tỷ đồng. Trong đó, các dự án đang triển khai gần 2.760 tỷ đồng; các dự án nghiên cứu đầu tư gần 96 tỷ đồng; tiền thuê đất/sử dụng đất gần 1.253 tỷ đồng và đầu tư tài chính 30 tỷ đồng.
Về tình hình tài chính, hiện dư nợ trái phiếu của DIG ở mức 900 tỷ đồng. Giai đoạn quý 4/2022 – 1/2023, DIG đã mua lại 2.600 tỷ đồng trái phiếu trước hạn. Đây là nỗ lực rất lớn của DIC Corp trong việc giảm áp lực chi phí tài chính trong bối cảnh mỗi doanh nghiệp phải tự vượt khó để tồn tại. Trong các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, DIG có những bước đi sớm nhất trong việc tất toán các khoản trái phiếu.
Về hoạt động kinh doanh
Năm 2023 dự báo là một năm tiếp tục khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 6 tháng đầu năm 2023 của DIC Corp như sau:
Kết quả kinh doanh quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023 của DIG
• Theo báo cáo tài chính hợp nhất đã soát xét, luỹ kế trong 6 tháng đầu năm 2023, DIC Corp ghi nhận doanh thu đạt 358,5 tỷ đồng, giảm 67% so với cùng kỳ 2022; lợi nhuận sau thuế 85,9 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2022.
• Năm 2023, DIG đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 4 ngàn tỷ đồng, gấp đôi so với thực hiện năm 2022 và lợi nhuận trước thuế 1,400 tỷ đồng, gấp 7 lần cùng kỳ. Như vậy, so với kế hoạch, nửa đầu năm DIG thực hiện chưa đầy 9% cho cả chỉ tiêu doanh thu và lãi trước thuế cả năm.

• Nguyên nhân sụt giảm mạnh doanh thu thuần và lợi nhuận chủ yếu do doanh thu thuần từ kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 giảm 85,6% so với cùng kì năm 2022 xuống chỉ còn 104,9 tỷ đồng. Theo BCTC công ty mẹ đã soát xét, doanh thu 6 tháng đầu năm của DIC Group chủ yếu từ hoạt động kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu, chuyển nhượng căn hộ dự án CSJ, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên và chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước. Bên cạnh đó, doanh thu bán thành phẩm (sản xuất vật liệu) giảm 83,38 tỷ đồng tương ứng giảm 49,41%, doanh thu hoạt động xây lắp tại các công ty con giảm 35,81 tỷ đồng tương ứng giảm 31,01%, doanh thu cung cấp dịch vụ tăng 5,17 tỷ đông tương ứng tăng 6,28%. Từ các biến động trên làm cho doanh thu thuần trên báo cáo hợp nhất đã soát xét năm 2023 giảm 735,05 tỷ đồng tương ứng giảm 67,17% và lợi nhuận sau thuế giảm 63,5 tỷ đồng, tương ứng giảm 42,49% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù vậy, ban lãnh đạo của DIC Group vẫn tin tưởng sẽ hoàn thành mục tiêu lợi nhuận trong 6 tháng cuối năm.
NHỮNG DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM ĐANG ĐƯỢC TRIỂN KHAI
Chuyển động pháp lý mới tại dự án quy mô hơn 23.000 tỷ đồng
Dự án Nam Vĩnh Yên City DIC Corp

Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên City là dự án trọng điểm của DIC Corp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư giai đoạn 1 lên tới 23.256 tỷ đồng. Đầu tháng 8/2023, chi nhánh DIC Vĩnh Phúc của DIC Corp đã chính thức hoạt động trở lại. Chi nhánh này là đơn vị phụ trách trực tiếp hoạt động bán hàng của dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên City.
Tính đến hết tháng 7/2023, DIC Corp đã chuyển nhượng thành công 2.356 lô đất/3.466 lô đất thuộc Giai đoạn 1 của Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên City, tương đương 68% tổng số lô đất. Các sản phẩm tại dự án bao gồm: nhà liền kề, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập… DIC Corp dự kiến sẽ tiếp tục mở bán sản phẩm tại dự án này trong quý 4/2023 và đặt mục tiêu thu về hơn 524 tỷ đồng trong năm 2023.
Bên cạnh Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên City, chủ tịch HĐQT cũng cho biết DIC Corp đang triển khai công tác kinh doanh, mở bán các sản phẩn đủ điều kiện kinh doanh bất động sản tại các dự án DIC Lantana City Hà Nam; Đại Phước Lotus, Đồng Nai và DIC Victory City Hậu Giang… để góp phần hoàn thành các chỉ tiêu theo kế hoạch kinh doanh năm 2023.
DIC Corp sẽ huy động 2.000 tỷ đồng cho dự án tại Hà Nam
Giữa tháng 9/2023, DIC Corp cho biết sẽ sẽ tiến hành thu xếp nguồn tài chính khoảng 2.000 tỷ đồng để chủ động công tác đầu tư các dự án. Đồng thời, vị lãnh đạo DIC Corp cho biết, ngay sau khi dự án Khu nhà ở Lam Hạ Center Point được UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (Quyết định số 907/QĐ-UBND, ngày 14/8/2023), DIC Corp đã trình Bộ Xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án.
Với sự hỗ trợ từ chính quyền tỉnh Hà Nam, DIC Group đang nỗ lực đẩy nhanh việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý theo đúng quy định, ông Nguyễn Quang Tín chia sẻ. Dự án Khu nhà ở Lam Hạ Center Point có diện tích hơn 13,5 ha với tổng mức đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng, và nằm tại vị trí đắc địa của TP.Phủ Lý.
Điều chỉnh mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng Khu trung tâm Chí Linh

Tại đại hội cổ đông thường niên tháng 7/2023, DIG trình cổ đông việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án khu trung tâm Chí Linh, TP Vũng Tàu từ hơn 1.1 nghìn tỷ lên hơn 9.6 nghìn tỷ đồng. Trong đó, vốn huy động từ các tổ chức tín dụng hơn 4,143 tỷ đồng, chiếm 43.05% tổng vốn đầu tư; vốn tự bổ sung của doanh nghiệp là hơn 5,480 tỷ đồng.
DIG cho biết, dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ năm 1996, được Bộ Xây dựng phê duyệt điều chỉnh tổng mức đầu tư lần 2 vào 2009 và điều chỉnh thời gian thực hiện đến năm 2016, theo đó tổng mức đầu tư được duyệt năm 2009 là hơn 1,113 tỷ đồng, thời gian thực hiện đến hết năm 2023. DIG có trách nghiệm ứng trước tiền để chi trả cho các hộ dân theo các quyết định phê duyệt kinh phí bồi thường. Trong khi đó, tiến độ triển khai công tác này rất chậm, đến nay gần hết thời gian thực hiện dự án mà mới thực hiện được khoảng 77%, ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc kinh doanh khác của dự án.
Do đó, căn cứ trên tiến độ thực tế cũng như kế hoạch bồi thường, giải phóng mặt bằng của UBND TP Vũng Tàu báo cáo với UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thì không thể hoàn thành dự án trong năm 2023. Mặt khác, sau gần 15 năm kể từ thời điểm được Bộ Xây dựng phê duyệt điều chỉnh tổng mức đầu tư năm 2009, giá cả leo thang, giá thành vật liệu xây dựng tăng cao nhiều lần so với năm 2009, đặc biệt giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đất đai tăng phi mã, gấp hàng chục, hàng trăm lần so với trước đây. Vì vậy DIG đề điều chỉnh tổng mức đầu tư lại cho phù hợp với tình hình thực tế.
4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ MÃ CỔ PHIẾU DIG
Với quỹ đất lớn trải dài trên cả nước, kinh nghiệm hoạt động, và lãnh đạo có tầm nhìn dài hạn, Tập đoàn DIC có nền tảng và cơ sở để tiếp tục phát triển trong lĩnh vực bất động sản tại VN.
● Tình hình tài chính giữ ổn định ở mức an toàn, đòn bẩy tài chính được sử dụng hợp lý, Mặc dù tỉ lệ hàng tồn kho và khoản phải thu lớn, việc doanh nghiệp mua lại trái phiếu đã làm giảm bớt vấn đề thanh khoản, giúp công ty giải tỏa áp lực tài chính trong thời kì doanh nghiệp phải tự vượt khó.
● Công ty có quỹ đất dồi dào, tại các vị trí đắc địa, tạo ra nhiều dư địa phát triển cho những năm tiếp theo. Tuy nhiên, kết quả hoạt động kinh doanh chưa nổi bật cùng với năng lực thực thi các siêu dự án chưa thực sự hiệu quả, cần được cải thiện để duy trì năng lực cạnh tranh của công ty.
● Lĩnh vực bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế vĩ mô, mặc dù hiện tại thị trường đang có dấu hiệu hồi phục, xong vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi những luật lệ sửa đổi chưa chính thức được thông qua.