PHÂN TÍCH CTCP VINCOM RETAIL
1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VRE
1.1. Thông tin chung
● Tên đầy đủ: CTCP Vincom Retail
● Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0105850244 do Phòng Đăng ký Kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp lần đầu vào ngày 11 tháng 04 năm 2012 và thay đổi lần thứ 23 vào ngày 22 tháng 02 năm 2023.
● Vốn đầu tư của chủ sở hữu: 33.424.690 triệu đồng tính đến ngày 31/12/2022
● Điện thoại: (+84) 24 3974 9999
● Email: ir@vincom.com.vn
● Website: www.vincom.com.vn
● Mã cổ phiếu: VRE
1.2. Quá trình hình thành và phát triển
Tập đoàn Vingroup đã bắt đầu ra mắt TTTM đầu tiên mang thương hiệu “Vincom” vào ngày 23 tháng 11 năm 2004. Từ năm 2013, Công ty Vincom Retail được định hướng là đơn vị phát triển và vận hành hệ thống TTTM mang thương hiệu Vincom của Tập đoàn, và được chuyển thành Công ty cổ phần kể từ ngày 14 tháng 05 năm 2013.
Ngày 25 tháng 10 năm 2017, Công ty được Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) cấp Quyết định niêm yết số 379/QĐ-SGDHCM. Ngày 06 tháng 11 năm 2017, cổ phiếu của Công ty được chính thức giao dịch tại HOSE với mã cổ phiếu VRE.
Mạng lưới kinh doanh của Vincom Retail nằm tại các vị trí đắc địa, trải dài trên khắp các địa bàn trọng điểm trên cả nước. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2022 Vincom Retail đã hiện diện tại 44 tỉnh thành. Các cơ sở kinh doanh tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chiếm gần 60% tổng diện tích sàn bán lẻ và đóng góp hơn 70% tổng doanh thu cho thuê Bất động sản đầu tư và các dịch vụ liên quan của Công ty trong năm 2022.

1.3. Lĩnh vực kinh doanh
Lĩnh vực hoạt động kinh doanh của công ty bao gồm hoạt động cho thuê các Trung tâm thương mại bán lẻ và các dịch vụ liên quan , và đầu tư và phát triển các bất động sản để bán xoay quanh bốn dòng sản phẩm đa dạng là Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza, Vincom+.
1 Hệ thống TTTM Vincom Center Biểu tượng của đẳng cấp
Điểm đến yêu thích hàng ngày của mọi gia đình Vincom Center tọa lạc tại các vị trí đắc địa tại các đô thị lớn, đông dân cư của Việt Nam với các thương hiệu nổi tiếng trong nước và quốc tế. Hiện tại Công ty sở hữu và vận hành bảy TTTM Vincom
Center trên cả nước, gồm năm TTTM tại Hà Nội và hai TTTM tại Thành phố Hồ Chí Minh.
2 Hệ thống TTTM Vincom Mega Mall Biểu tượng của phong cách sống mới
Vincom Mega Mall là các TTTM có quy mô lớn, hướng tới các đối tượng trung lưu với vị trí hấp dẫn tại các khu đô thị phức hợp, khu vực đông dân cư, mang đến hàng trăm thương hiệu và các phân khu giải trí – ẩm thực quy mô và độc đáo. Hiện có năm TTTM Vincom Mega Mall trên cả nước, gồm bốn tại Hà Nội và một tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Vincom Mega Mall thế hệ mới được thiết kế, xây dựng theo mô hình Life-Design Mall với không gian mua sắm, trải nghiệm ẩm thực, giải trí và gắn kết cộng đồng, mang đến phong cách sống hiện đại, năng động và cá tính.
2 Hệ thống TTTM Vincom Plaza Điểm đến yêu thích hàng ngày của mọi gia đình
Vincom Plaza hướng tới mọi gia đình tại các thành phố trẻ và khu vực ngoài trung tâm của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện tại, Vincom Retail sở hữu và vận hành 56 TTTM Vincom Plaza tại 44 tỉnh thành trên cả nước
4 Hệ thống trung tâm mua sắm Vincom+ Đón đầu và thay đổi xu hướng tiêu dùng của người dân địa phương
Hệ thống Vincom+ bao gồm các trung tâm mua sắm tại thị trấn, huyện và thị xã có quy mô từ 30 nghìn người trở lên, mang tới trải nghiệm mua sắm hiện đại và các sản phẩm chất lượng cao phục vụ nhu cầu người dân địa phương. Vincom Retail đã ra mắt 15 trung tâm mua sắm Vincom+ tại 11 tỉnh thành trên cả nước
5 Bất động sản nhà phố thương mại Vincom Retail phát triển nhà phố thương mại (shophouse) xung quanh các TTTM Vincom Plaza và Vincom+. Dòng tiền từ việc bán các bất động sản này giúp Công ty có thêm nguồn vốn để đầu tư và phát triển các TTTM
6 Du lịch bán lẻ Vincom Retail môi giới cho thuê, tổ chức bộ máy vận hành, quản lý chất lượng vận hành và chăm sóc khách thuê, xây dựng và triển khai các chương trình marketing thu hút khách mua sắm tới các dự án bất động sản du lịch bán lẻ phát triển tại những điểm đến du lịch hấp dẫn nhất Việt Nam như Phú Quốc
1.4. Các công ty con và công ty liên kết
Tính đến ngày 31/12/2022, Vincom Retail sở hữu 4 công ty con trong đó có 2 công ty có tỷ lệ nắm giữ là 100%. Chi tiết được thể hiện trong bảng sau:

1.5. Cơ cấu cổ đôngVề cơ cấu cổ đông, tính đến hết năm 2022, cổ đông trong nước chiếm 68%, cổ đông nước ngoài chiếm 32% tỷ lệ sở hữu. VRE có 2 cổ đông lớn sở hữu từ 5% trở lên, bao gồm: Tập đoàn Vingroup là cổ đông lớn nhất chiếm 18,37%, Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại SADO chiếm 40,5%.
Đối với các cổ đông nội bộ, bà Phạm Thị Thu Hiền và bà Nguyễn Thu Phương là hai thành viên duy nhất sở hữu cổ phiếu Vinhomes với tỷ lệ 0,0002%.

1.6 Ban lãnh đạo
Chủ tịch Hội đồng Quản trị của Vincom Retail là bà Thái Thị Thanh Hải được bổ nhiệm từ 6/2018. Bên cạnh đó, HĐQT còn bao gồm 5 thành viên khác.

2. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY
2.1. Bảng cân đối kế toán
2.1.1. Tài sản

Tổng tài sản của Vincom Retail trong năm 2022 trị giá 42.701.088 triệu đồng, tăng 12,75% so với năm 2021. Trong đó, tài sản dài hạn chiếm phần lớn trong tổng tài sản (2021: 81,98%, 2022: 75,33%).

TÀI SẢN NGẮN HẠN
Tài sản ngắn hạn có giá trị là 10.534.650 triệu đồng vào cuối năm 2022, chiếm 24,67% tổng tài sản. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất là tiền và các khoản tương đương tiền.
Tiền và các khoản tương đương tiền là 7.019.648 triệu đồng, chiếm 16,44% tổng tài sản của Vincom Retail, tăng 112,91% so với năm trước. Tiền mặt tăng mạnh chủ yếu là do hoạt động kinh khởi sắc lại trong mảng cho thuê bất động sản đầu tư trong năm 2022 cùng với khoản người mua trả tiền trước cho sản phẩm shophouse tại Điện Biên và Quảng Trị.
Phần lớn tiền và các khoản tương đương với tiền nằm ở trong ngân hàng, cụ thể là dùng để gửi tiền kỳ hạn và đầu tư vào trái phiếu ngắn hạn.

Trong năm 2022, số tiền phải thu ngắn hạn đạt 1.404.486 triệu đồng, chiếm 3,29% tổng tài sản. So với năm trước, con số này đã giảm 5,59%, chủ yếu vì sự sụt giảm trong khoản phải thu từ khách hàng và phải thu về cho vay ngắn hạn.

Khoản phải thu từ khách hàng giảm hơn 4% so với năm 2021 mặc dù các khoản thu chiếm tỷ trọng lớn (từ cho thuê, chuyển nhượng bất động sản và cung cấp các dịch vụ liên quan) đều tăng nhẹ. Điều này cho thấy Vincom Retail đã có một năm hoạt động kinh doanh tích cực với các khách hàng trong lĩnh vực thế mạnh của mình là BĐS bán lẻ.
Các khoản phải thu khác năm 2022 đạt 381.573 triệu đồng, chiếm 27,2% các khoản thu ngắn hạn. Khoản phải thu cho mục đích đầu tư tăng mạnh, chủ yếu từ các công ty trong VinGroup. Lý do là bởi hoạt động chủ yếu của VRE xoay quanh việc xây dựng và vận hành các TTTM và các shophouse trong các dự án bất động sản của VinGroup và Vinhomes.

Năm 2022, hàng tồn kho của Vincom Retail tăng lên 1.178.127 triệu đồng, gần gấp đôi so với năm trước, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng dở dang, bao gồm chi phí xây dựng và phát triển các hạng mục. Theo Vincom, sự tăng trưởng này là từ các dự án bất động sản shophouse đang được xây dựng tại Điện Biên và Quảng Trị, sẽ được bàn giao chủ yếu trong năm 2023.
Tài sản ngắn hạn khác là 834.963 triệu đồng, chiếm 1,96% tổng tài sản của doanh nghiệp. So với năm 2021, giá trị các tài sản ngắn hạn khác đã giảm 34,18%, do khoản đặt cọc tài sản ngắn hạn cho các bên liên quan cho mục đích đầu tư đã giảm mất gần một nửa.

TÀI SẢN DÀI HẠN
Tính đến ngày 31/12/2022, tài sản dài hạn của VRE trị giá 32.166.438 triệu đồng, bao gồm các khoản phải thu dài hạn, tài sản cố định, bất động sản đầu tư, chi phí xây dựng cơ bản dở dang dài hạn và các tài sản dài hạn khác.
Tài sản cố định của Vincom Retail là 418.007 triệu đồng tính đến hết năm 2022, giảm 4.73% so với năm 2021. Trong đó, tài sản hữu hình bao gồm máy móc, thiết bị, nhà cửa, vật kiến trúc chiếm đến 97% trong tài sản cố định. Điều này là hoàn toàn phù hợp với một đơn vị bất động sản bán lẻ quy mô lớn với nhiều công ty con, dự án đang triển khai và gối đầu chuẩn bị.
Bất động sản đầu tư cuối năm 2022 có giá trị 26.514.396 triệu đồng, chiếm 62,09% tổng tài sản, tăng 0,94% so với năm 2021. Cụ thể, quyền sử dụng đất và nhà cửa, vật kiến trúc và máy móc, thiết bị tăng 1.360.473 triệu đồng giá trị nguyên giá trong năm 2022. Bên cạnh đó, VRE đã dịch chuyển 501.353 triệu đồng chi phí xây dựng dở dang sang BĐS đầu tư khi 2 dự án là Vincom Plaza Mỹ Tho và Vincom Plaza Bạc Liêu đưa vào hoạt động ngay sau khi hoàn thành trong năm 2022.

Năm 2022, chi phí xây dựng cơ bản dở dang giảm xuống còn 699.496 triệu đồng, thấp hơn 44,3% so với năm trước.
Nếu như năm 2021 do ảnh hưởng hậu dịch Covid dẫn đến không có bất kì hoạt động nào liên quan đến chuyển nhượng các dự án, cho thuê bất động sản thì năm 2022, Vincom Retail đã hoàn thiện các dự án trung tâm thương mại, shophouse và đưa chúng vào hoạt động, dẫn đến sự khấu trừ trong danh mục này. Cụ thể nhìn vào chi tiết các công trình chiếm hơn 10% tổng giá trị thì có 3 dự án Vincom Plaza Mỹ Tho, Vincom Plaza Bạc Liêu, Vincom+ Sông Hồng đã được hoàn thiện.
Bên cạnh đó, các dự án khác tiếp tục có sự gia tăng chi phí xây dựng, cho thấy VRE vẫn chuẩn bị các dự án trung và dài hạn trong tương lai.

Kết thúc năm 2022, tài sản dài hạn khác của VRE có giá trị là 4.526.317 triệu đồng, chiếm 10.6% tổng tài sản, tăng 47.1% so với năm 2021. Trong đó, bao gồm gồm chi phí trả trước dài hạn, thuế thu nhập hoãn lại và các tài sản khác.
Cụ thể, chi phí trả trước dài hạn bao gồm 227.578 triệu VND chi phí trả trước cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sinh Thái. Tài sản dài hạn khác tăng 1.380.930 triệu đồng nhờ các khoản đặt cọc cho các bên liên quan cho mục đích đầu tư.
2.1.2. Nguồn vốn – Nợ

Tỷ lệ Nợ/ Tổng nguồn vốn của VRE năm 2022 bằng 21,72%. So với các doanh nghiệp liên quan đến bất động sản khác, VRE không có các khoản vay tài chính lớn, trong khi đó nguồn vốn đến từ lợi nhuận hoạt động kinh doanh luôn ổn định. Vì thế VCSH chiếm tỷ trọng rất cao trong cơ cấu nguồn vốn của công ty.
NỢ PHẢI TRẢ
Nợ ngắn hạn năm 2022 tăng gấp đôi lên 5.819.438 triệu đồng, chiếm 62,7% toàn bộ nợ của VRE. Trong đó, đa số các danh mục trong nợ ngắn hạn đều có sự gia tăng.

Khoản trả người bán ngắn hạn tăng lên 724.826 triệu đồng, tăng 37,75% so với năm ngoái. Các khoản phải trả ngắn hạn khác là 1.160.973 triệu đồng, tăng 38,38%.
Về cơ bản, các khoản nợ này chủ yếu xoay quanh quá trình xây dựng và hoàn thiện các dự án BĐS bán lẻ riêng biệt hoặc liên kết với các dự án chung cư của Vingroup. Sự gia tăng trong khoản trả ngắn hạn này đi kèm với khá ít rủi ro khi đánh giá từ việc tỷ trọng của nó khá thấp so với tổng tài sản của VRE.

Khoản người mua trả trước ngắn hạn có sự tăng trưởng mạnh lên mức 1.194.835 triệu đồng, gấp gần 10 lần so với năm trước. Đây là khoản doanh thu dự kiến trong năm 2023 khi mà VRE hoàn thành việc bàn giao các sản phẩm cho khách hàng. Cụ thể, quá trình chuyển nhượng bất động sản của Vincom Retail năm 2022 chủ yếu liên quan đến hai dự án Điện Biên và Đông Hà Quảng Trị.
Chi phí trả trước ngắn hạn năm 2022 là 726.984 triệu đồng, tăng 15,6% so với năm trước.

Trái phiếu phát hành và nợ thuê tài chính ngắn hạn vào năm 2022 là 1.065.371 triệu đồng, gấp gần 53 lần so với giá trị đầu năm. Đây cũng là danh mục có khoản tăng lớn nhất trong toàn bộ nợ ngắn hạn. Theo Vincom Retail, sự gia tăng chủ yếu là do công ty phân loại lại khoản gốc trái phiếu dài hạn đến hạn trả trong vòng 12 tháng, có giá trị là 1.045.484 triệu đồng.

Nợ dài hạn giảm xuống còn 3.456.940 triệu đồng, chiếm 8,1% trong tổng tài sản vào cuối năm 2022 và thấp hơn 20,21% so với năm 2021. Lý do cho sự sụt giảm này chủ yếu nằm ở khoản trái phiếu và nợ thuê tài chính dài hạn khi doanh nghiệp điều chuyển các trái phiếu dài hạn chuẩn bị đáo hạn trong 12 tháng tới sang nợ ngắn hạn.
Trong khi đó, doanh thu chưa thực hiện dài hạn và các khoản phải trả dài hạn khác đều tăng bởi vì công ty kết hợp với các công ty thuộc Tập đoàn VinGroup chuẩn bị đầu tư phát triển các dự án Trung tâm thương mại mới trong các năm 2023 – 2025.
Vốn chủ sở hữu tăng 2.774 tỷ đồng từ 30.651 tỷ đồng năm 2021 lên 33.425 tỷ đồng năm 2022.
Cụ thể, trong khi vốn cổ phần không có quá nhiều thay đổi, khoản lợi nhuận sau thuế của VRE tăng gần gấp đôi so với năm trước. Đây là kết quả của 1 năm VRE hoạt động sôi nổi trong mảng BĐS bán lẻ khi mà các doanh nghiệp bán lẻ khác quay trở lại sau đại dịch.
Xét về tỷ trọng trong cơ cấu nguồn vốn, tỷ lệ VCSH/tài sản năm 2022 có sự sụt giảm so với 2021, từ 80,93% xuống 78,28%.
=> Có thể thấy, tình hình tài chính của Vincom Retail khá ổn định trong năm 2022. Nợ phải trả tăng mạnh chủ yếu do các khoản người mua đặt cọc trước, cũng như các khoản tiền nhận góp vốn hợp tác kinh doanh chia sẻ lợi nhuận. Bên cạnh đó, nguồn vốn dồi dào từ công ty và công ty mẹ Vingroup chiếm phần lớn cấu trúc nguồn vốn của Vincom Retail, giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào các nguồn vốn vay cho các kế hoạch tăng trưởng kể cả trong bối cảnh thị trường biến động.

2.2. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

DOANH THU
Kể từ khi KQKD của VRE xác lập điểm uốn về tăng trưởng tại Q3/2021, doanh nghiệp đã liên tục tăng tốc hồi phục các chỉ tiêu về kinh doanh trong giai đoạn bình thường mới.
Xu hướng này vẫn duy trì xuyên suốt năm 2022 khi doanh nghiệp công bố kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh với doanh thu và lợi nhuận ròng đạt lần lượt 7,361 tỷ đồng và 2,776 tỷ đồng (tăng 24,95% và 111,18% so với năm trước).

Hai nguồn doanh thu chủ yếu của Vincom Retail đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và cho thuê bất động sản đầu tư, lần lượt chiếm 5% và 93% so với tổng doanh thu trong năm 2022.

Trong đó, đặc biệt nhất là doanh thu từ mảng cho thuê bất động sản đạt 6,812 tỷ (+45% so với cùng kỳ), gần bằng doanh thu trước dịch. Trong 2022, VRE đã mở thêm 3 TTTM tại Hà Nội, Bạc Liêu, Mỹ Tho, nâng tổng số TTTM đang hoạt động lên 83, và tổng diện tích sàn lên 1,747 nghìn m2, tăng 6% so với năm trước.

Trái lại, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh 62% chỉ còn 381 tỷ, thấp nhất từ trước đến nay. Doanh thu chủ yếu đến từ bàn giao các shophouse tại Thái Hòa, Uông Bí, và 1 dự án tại Thái Nguyên. Tương tự như các năm trước, doanh thu từ mảng này tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ, chỉ hơn 5% trong cơ cấu doanh thu của VRE.
Với lượng tiền mặt gửi ngân hàng dồi dào trong năm 2022, VRE đã thu được 538.537 triệu đồng từ hoạt động gửi ngân hàng và cho vay , mức lợi nhuận cao hơn so với năm trước.
CHI PHÍ
Giá vốn hàng bán vào năm 2022 trị giá 3.544.917 triệu đồng, chiếm 92% tổng chi phí của Vincom Retail. Về cơ bản, tổng giá vốn hàng bán không có quá trình nhiều sự chênh lệch so với năm trước.
Chi phí tài chính của VRE giảm xuống còn 359.156 triệu đồng trong năm 2022. Khoản chi phí này chiếm 9,4% tổng chi phí. Sự sụt giảm trong chi phí cho hoạt động tài chính trong khi tổng doanh thu tài chính tăng sẽ giúp VRE tăng biên lợi nhuận từ hoạt động tài chính trong năm nay.

Chi phí bán hàng của VRE giảm 14,77% từ 201 tỷ đồng trong năm 2021 xuống còn 172 tỷ đồng trong năm 2022. Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng được cắt giảm từ 433 tỷ đồng xuống 371 tỷ đồng.
Theo Đại hội cổ đông năm 2023, VRE cũng tiến hành cắt giảm chi phí marketing, vận hành và nhân sự… . Cụ thể, theo báo cáo của Đại hội Cổ đông 2023, nhân sự đã được tối ưu tiết giảm 30% định biên từ 2019 đến 2022, đơn giá chi phí vận hành tiết giảm 20% trong giai đoạn năm 2022 – 2023 so với 2019.
Đặc biệt, trong năm 2022,Vincom Retail đã hoàn thành dự án lắp đặt pin năng lượng mặt trời tại 50 TTTM. luỹ kế đến 2023, công ty đã tạo ra 23 triệu Kwh điện từ năng lượng mặt trời, tiết giảm 2,3% tổng chi phí năng lượng bình quân hàng năm.

DOANH THU KHÁC
Thu nhập khác và chi phí khác chủ yếu đến từ bồi thường và hủy hợp đồng. Trong khi không có quá trình sự thay đổi trong tổng giá trị thu nhập khác, chi phí giảm được 67% trong năm 2022, dẫn đến khoản doanh thu tăng lên đáng kể so với năm trước.

LỢI NHUẬN
Tỷ suất lợi gộp đạt 51,8%, cao hơn tỷ suất của năm trước chỉ đạt 40,6%, và cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Tổng kết cả năm 2022, VRE thu về 2,776 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (+111% so với cùng kỳ), theo đó, 2022 thành một trong những năm có lợi nhuận cao nhất chỉ đứng sau năm 2019, và vượt 14% so với kế hoạch của ban lãnh đạo.
Kết quả kinh doanh ấn tượng của VRE trong 2022 đến từ sự phục hồi của thị trường bán lẻ cũng như nỗ lực cắt giảm chi phí của công ty. Đặc biệt, việc tối ưu chi phí đã hỗ trợ trong việc nâng tỷ suất lợi nhuận của hoạt động kinh doanh chủ chốt với việc biên lợi nhuận hoạt động kinh doanh mở rộng lên 37,7%, tương đương mức trung bình 38% của giai đoạn trước dịch (2018 – 2019).
Bên cạnh đó, các chỉ số về tỷ suất sinh lời như ROA, ROE đều đang dần phục hồi về mức như trước đại dịch Covid, khẳng định hiệu suất tạo ra lợi nhuận bằng cách tận dụng nguồn vốn và tài sản sẵn có của Vincom Retail. Tuy nhiên, với chỉ số ROA, ROE dưới 10% như hiện nay (thấp hơn 11% so với toàn ngành bất động sản), chúng tôi đánh giá VRE chưa tận dụng triệt để lợi thế từ nguồn vốn chủ sở hữu và tài sản lớn mà họ đang sở hữu trong năm nay.
=> Về cơ bản, hoạt động kinh doanh của Vincom Retail đã bắt đầu khởi sắc trở lại trong năm 2022, trong đó mảng cho thuê bất động sản đầu tư phát triển mạnh mẽ nhờ nhu cầu thuê mặt bằng tăng trở lại của các doanh nghiệp bán lẻ lớn sau đại dịch. Mảng chuyển nhượng BĐS lại có phần chững lại khi mà chỉ có 1 phần của các dự án lớn được bán đi. Tuy nhiên, biên lợi nhuận năm 2022 lại có sự tăng trưởng ấn tượng, cao nhất chỉ sau năm 2019 nhờ việc công ty đã tối ưu hóa được các chi phí phát sinh trong quá trình vận hành và quản lý các sàn bán lẻ.
2.3. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 5.071.683 triệu đồng, tăng 108,27% so với năm trước. Dòng tiền đến từ hoạt động kinh doanh ổn định nhờ doanh thu từ cho thuê thương mại đều là tiền trả luôn và nhận trước.
Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính tiếp tục giảm từ -2.621.378 triệu đồng xuống – 21.395 triệu đồng. So với toàn bộ dòng tiền thì tỷ trọng của dòng tiền tài chính không đáng kể, chủ yếu là bởi vì VRE hoạt động dựa trên vốn chủ sở hữu, trong khi cổ tức mới chỉ trả duy nhất năm 2019.
Ngược lại, dòng tiền từ hoạt động đầu tư giảm sâu từ 1.162.212 triệu đồng xuống âm 1.327.700 triệu đồng.

3. KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NĂM 2023
3.1. ĐÁNH GIÁ 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2023
Thị trường BĐS bán lẻ đầu năm 2023
Theo số liệu của Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu năm 2023, nguồn cung bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, tăng 1% theo quý và 2% theo năm.
Công suất thuê trung bình của cả thị trường theo ghi nhận của Savills giảm 4 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm, xuống 87%. Tuy nhiên, công suất thuê hiện nay phụ thuộc lớn vào việc liệu thiết kế của trung tâm thương mại hay khối đế bán lẻ có thể đáp ứng được nhu cầu ngày một khắt khe từ các nhãn hàng hay không.
– Các trung tâm thương mại có mặt bằng tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp và đáp ứng tiêu chuẩn phê duyệt phòng cháy chữa cháy thu hút lượng khách thuê tốt, với giá thuê thậm chí cao hơn thời điểm cùng kỳ năm 2022. Đơn cử như các trung tâm thương mại được đầu tư xây dựng, thiết kế nội thất, kỹ thuật đạt chuẩn như AEON Mall, Lotte Mall, The Loop by Takashimaya tại Indochina Plaza đều đạt tỷ lệ lấp đầy khá tốt.
– Trong khi đó, tồn tại một tỷ lệ nhất định các mặt bằng khối đế và nhà phố không đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng về tiêu chuẩn thiết kế và công năng sử dụng. Thêm vào đó, việc các nhãn hàng sau đại dịch Covid-19 đều hạn chế việc mở tràn lan các mặt bằng và chỉ tập trung vào một cửa hàng flagship nên hệ thống những mặt bằng không đáp ứng được tiêu chuẩn sẽ bị loại khỏi danh sách cân nhắc rất nhanh.
Bên cạnh đó, các trung tâm thương mại có quy mô lớn đang chuyển dịch dần ra vùng ngoại ô. Các yếu tố giải trí độc đáo phần nào tạo nên sức cạnh tranh cho phân khúc này.
Sự thay đổi trong cơ cấu chi tiêu cũng phần nào ảnh hưởng tới ngành bán lẻ. Theo Báo cáo hành vi người tiêu dùng Việt Nam 2023 của McKinsey & Company, người tiêu dùng Việt Nam có xu hướng giảm thiểu chi tiêu trên hầu hết các ngành hàng, trừ các ngành hàng cốt lõi như tạp hóa, xăng dầu, ngành hàng sức khỏe cá nhân, cũng như các ngành hàng mang tính trải nghiệm cao và chất lượng tiên tiến.
Sự dịch chuyển từ chi tiêu cho sở thích cá nhân về những chi tiêu cơ bản phần nào làm giảm triển vọng ngành bán lẻ. Trong đó, các phân khúc thời trang, mỹ phẩm, giải trí và thể hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Ngược lại, điều này giúp các chuỗi siêu thị hưởng lợi khi người tiêu dùng gia tăng chi tiêu đáng kể cho các sản phẩm gia dụng, chăm sóc cá nhân và thực phẩm. Các chuỗi siêu thị như AEON Mall (36%), Winmart (27%) và Go! (19%) vẫn đang duy trì vị trí dẫn đầu thị phần đối với loại hình này..
Kế hoạch kinh doanh 2023
Năm 2023, VRE đặt kế hoạch kinh doanh tăng trưởng cao với 10.350 tỷ doanh thu (+41% so với TH 2022) và 4.680 tỷ lợi nhuận sau thuế (+69% TH 2022).
Chiến lược của VRE trong 2023 sẽ tập trung vào: (1) đưa tỷ lệ lấp đầy các TTTM về 90% (năm 2022 ở ~83,5%) và (2) ghi nhận ~2.400 tỷ từ dự án shophouse tại Quảng Trị và Điện Biên (~80% dự án).
Hoạt động VRE
Kết quả hoạt động khả quan
Lũy kế 6 tháng đầu năm 2023, so với mức đáy của nửa đầu năm 2022 do tác động của Covid trong Q1/2022, tất cả các chỉ số tài chính quan trọng đã có sự phục hồi mạnh mẽ so với cùng kỳ. Tổng doanh thu và LNST trong nửa đầu năm 2023 lần lượt đạt 4,1 nghìn tỷ đồng và 2 nghìn tỷ đồng, tương đương với mức tăng trưởng là 27,9% và 75,9% so với cùng kỳ. Tính đến hết 2Q/2023, VRE đã hoàn thành được hơn 40% kế hoạch cả năm.
Sự tăng trưởng chủ yếu đến từ:
● ngừng việc triển khai gói hỗ trợ khách thuê (464 tỷ đồng trong Q1/2022)
● tỷ lệ phủ lấp và giá thuê tăng lên do nguồn cung thị trường bị hạn chế và chiến lược cải thiện cơ cấu khách thuê của VRE

Cụ thể trong Q2/2023, VRE đạt doanh thu và LNST hợp nhất lần lượt là 2,2 nghìn tỷ đồng (+17,5% so với cùng kỳ và 11,8% so với quý trước) và 1 nghìn tỷ đồng (+29,4% so với cùng kỳ và -2,3% so với quý trước). Cụ thể, mảng cho thuê bất động sản tăng 7% so với cùng kỳ, trong đó 1,9 nghìn tỷ đồng được ghi nhận trong Q2 và chiếm 89,4% tổng doanh thu. Đây là kết quả của:
● ba trung tâm thương mại VMM Smart City, VCP Mỹ Tho và VCP Bạc Liêu mới khai trương trong Q2/2022
● tỷ lệ phủ lấp cải thiện (85,5% trong Q2/2023 so với 82,5% trong Q2/2022)
● giá thuê trung bình tăng 2,9% so với cùng kỳ trong quý 2.
Liên quan đến doanh thu chuyển nhượng bất động sản, mặc dù chỉ đóng góp 9,1% vào doanh thu quý 2, nhưng doanh thu của mảng này bắt đầu tăng trong Q2/2023, cao hơn 23,6 lần so với cùng kỳ nhờ vào việc bàn giao 23 căn shophouse ở Điện Biên Phủ trong khi chỉ có 2 căn được bàn giao tại các dự án Uông Bí và Thái Hòa vào quý 2 năm trước.
Dòng tiền kinh doanh hồi phục mạnh sau COVID hỗ trợ VRE giảm áp lực nợ vay
VRE đã thanh toán nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với giá trị hơn 1,000 tỉ VND trong 2Q2023, qua đó giảm tỷ lệ Nợ vay/VCSH về mức 6% (thấp nhất từ trước tới nay). Điều này được hỗ trợ rất lớn từ sự hồi phục của dòng tiền hoạt động kinh doanh từ đầu năm tới nay khi biên EBITDA của VRE trong nửa đầu năm 2023 đạt 83.4%, so với mức thấp nhất của giai đoạn COVID-19 là 62.1% trong 4Q2021.
Các chỉ số hoạt động tiếp tục cải thiện
Q2/2023 đã ghi nhận hiệu quả hoạt động ổn định trên tất cả các chỉ số chính nhờ chiến lược tập trung của công ty vào việc nâng cấp cơ cấu khách thuê và nâng cao hiệu quả của các TTTM đang hoạt động. Tỷ lệ phủ lấp đạt 85,5% trong Q2, cải thiện 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Lượng khách đến các TTTM đạt 48,4 triệu lượt khách vào quý 2, gần như tương đương với mức trước dịch Covid (tương đương khoảng 97% so với mức Q2/2019), một phần là do công ty tập trung vào việc mở rộng phạm vi phủ sóng trên mạng xã hội để thúc đẩy chuyển đổi lượt theo dõi trực tuyến sang tham quan mua sắm trực tiếp.
Ngoài ra, VRE cũng đẩy mạnh hợp tác với nhiều đối tác để mang đến những trải nghiệm đa dạng hơn ngoài mua sắm, như các lễ hội âm nhạc hay tuần lễ thời trang.

Về việc mở rộng danh mục dự án, VRE vẫn duy trì kế hoạch khai trương TTTM Vincom Plaza Hà Giang (9.500 m2 GFA) trong nửa cuối năm 2023 đồng thời dời thời điểm khai trương Vincom Mega Mall Grand Park (45.700 m2 GFA) sang tháng 4/2024, muộn hơn so với kế hoạch ban đầu là khai trương vào tháng 10/2023, chủ yếu là do tâm lý tiêu dùng yếu. Tuy nhiên, mặc dù tiến độ mở rộng giảm tốc, Vincom Retail vẫn đang dẫn đầu thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ với tổng GFA là 1,75 triệu m2, cao hơn gần 5 lần so với đối thủ gần nhất.

3.2. Triển vọng phát triển ngắn hạn
Mảng cho thuê và vận hành TTM:
Tỷ lệ lấp đầy được củng cố bởi (1) đa dạng hóa danh mục khách thuê, (2) cam kết hợp tác lâu dài từ khách thuê, (3) lợi thế về hệ sinh thái toàn diện của Tập đoàn Vingroup
Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô gặp nhiều khó khăn trong nửa đầu năm 2023, tỷ lệ lấp đầy của Vincom Mega Mall và Vincom Center vẫn duy trì mức tăng ấn tượng, lần lượt đạt 90.3% và 95.3% so với 87.5% và 93.7% cuối năm 2022. Trong đó, tính toàn bộ các TTTM của VRE, tỷ lệ lấp đầy đã cải thiện khoảng 0,8 đpt so với Q4/2022 (trên mục tiêu 4,5 đpt)
Vị thế đầu ngành của VRE vẫn sẽ được duy trì từ lợi thế sẵn có bao gồm:
● Lợi thế từ hệ sinh thái toàn diện của Tập đoàn Vingroup: Các TTTM mới luôn đi kèm lưu lượng khách hàng tốt khi vị trí hướng đến các đại đô thị do Vinhomes phát triển. Xu hướng dịch chuyển sang các khu vực ngoại thành của các nhà bán lẻ, phù hợp với mô hình Vincom Mega Mall – trọng tâm phát triển của VRE. Chiến lược này của Công ty và các nhà bán lẻ tương đối phù hợp trong bối cảnh hiện tại vì (1) quỹ đất nội thành hạn chế, (2) nhu cầu nhà ở/người tiêu dùng dần dịch chuyển sang các khu vực ngoại thành khi hạ tầng giao thông được cải thiện, tập trung vào các đại dự án, khu đô thị đầy đủ tiện ích.
● Đa dạng hóa danh mục khách thuê nhằm đảm bảo sự ổn định, giảm sự phục thuộc vào một tệp khách hàng cố định: Cấu trúc doanh thu từ hợp đồng thuê cố định luôn duy trì 80% giúp doanh nghiệp tránh được những tác động tiêu cực trong ngắn hạn của cầu tiêu dùng. Bên cạnh đó, tệp khách hàng cũng trở nên đa dạng hơn về ngành nghề chia đều cho các mảng dịch vụ ăn uống, thời trang, giải trí và siêu thị. Các khách hàng có xu hướng cam kết thuê dài hạn (thời hạn thuê trung bình 3.8 năm), và mở rộng tại hệ thống TTTM của Vincom Retail nhờ (1) mối quan hệ hợp tác đã xây dựng từ lâu, (2) lượng khách hàng tới các TTTM ổn định
Vì thế nên, tỷ lệ lấp đầy trung bình dự kiến của các TTTM của VRE cải thiện lên 87,6% (+4,0 đpt YoY). Mức này tương ứng với mục tiêu đưa tỷ lệ lấp đầy về ~90% tới cuối năm 2023 (+4,5 đpt so với Q4/2022) của VRE, thực hiện thông qua tối ưu cơ cấu người thuê.

Bên cạnh đó, theo CBRE, chỉ có 6.600 m2 diện tích mặt sàn bán lẻ mới được cung cấp tại TP. Hà Nội và không có nguồn cung mới nào tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2023, điều này đã hỗ trợ cho giá thuê tăng lần lượt là 13% và 9% so với cùng kỳ tại TP. Hà Nội và TP.HCM. Sự khan hiếm về quỹ đất ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tiếp tục kéo dài khi nguồn cung mới tăng trưởng với CAGR một con số cho đến năm 2025.
Nguồn cung hạn chế tại TP. Hà Nội và TP.HCM có thể là cơ hội để VRE tối ưu hóa hiệu quả hoạt động tại các TTTM hiện có, thúc đẩy giá thuê trung bình duy trì đà tăng trưởng, đặc biệt là tại các TTTM thuộc các khu vực trung tâm.
Cuối cùng, GFA trung bình tăng không đáng kể do tới Q4/2023 Vincom Mega Mall Grand Park và Vincom+ Hà Giang mới đi vào hoạt động, bổ sung 55,2 nghìn m2 GFA (~3,1% GFA hiện tại).
Mảng kinh doanh BĐS là yếu tố dẫn dắt cho tăng trưởng ấn tượng của doanh nghiệp trong 2023-2024.
Trong Q2/2323, VRE đã bắt đầu bàn giao 23/41 sản phẩm shophouse đầu tiên tại Vincom Shophouse Điện Biên. Dựa trên tiến độ xây dựng hiện tại tại Vincom Shophouse Royal Park (Quảng Trị), có thể kỳ vọng VRE có thể bắt đầu bàn giao các sản phẩm tại dự án này từ 3Q2023 và sẽ là yếu tố dẫn dắt tăng trưởng chính cho năm 2023.

Bên cạnh đó, VRE đã ký kết hợp tác phát triển các cấu phần trung tâm thương mại tại Hà Nội, Bắc Giang, Long An và TP.HCM với Vingroup vào ngày 28/04/2023, mở ra cơ hội tiếp tục phát triển các dự án mới trong tương lai.
3.3. Triển vọng dài hạn
Nhìn chung, ngành bất động sản bán lẻ Việt Nam đang ở trong giai đoạn tăng trưởng cao, tới từ:
(1) Nhu cầu bán lẻ tăng trưởng cao, được hỗ trợ từ các yếu tố cơ bản rất tích cực như tầng lớp trung lưu tăng trưởng cao, đồng thời quá trình đô thị hóa đang hình thành các thị trường tập trung, dần quen với thói quen tiêu dùng hiện đại (thay vì chợ bán lẻ truyền thống).
(2) Ngược lại, ngành bất động sản bán lẻ Việt Nam còn non trẻ, dẫn tới việc phát triển các dự án bất động sản bán lẻ tương dễ dàng (cả về quỹ đất và chi phí). Việt Nam được xếp hạng là thị trường bất động sản bán lẻ mới nổi hấp dẫn thứ 09 toàn cầu và đang trong giai đoạn tăng trưởng cao nhất, theo Báo cáo Chỉ số Phát triển Bán lẻ Toàn cầu 2021 của Kearney.
Với VRE, đây là môi trường rất thuận lợi khi xét tới quỹ đất rất lớn của VHM và tình hình tài chính lành mạnh của doanh nghiệp. Tới năm 2026, VRE đặt mục tiêu phát triển thêm 800.000 m2 GFA sàn bán lẻ nữa (~45% GFA hiện nay, tổng mức đầu tư ~12,3 nghìn tỷ), tập trung vào phân khúc trung cấp (gồm Vincom Mega Mall và Vincom Plaza tại trung tâm các tỉnh thành khác và tại các đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh) để phục vụ nhu cầu tăng cao của tầng lớp trung lưu Việt Nam.
Thêm nữa, lợi thế từ quy mô sẽ giúp VRE đảm bảo khả năng cạnh tranh, đặc biệt khi thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam phân mảnh và đa số các chủ đầu tư còn kém chuyên nghiệp trong quản lý và vận hành TTTM (do phần lớn các dự án TTTM có mục đích chính là bổ sung giá trị cho thành phần chính – chung cư hoặc văn phòng thay vì thương mại).
Cần lưu ý, áp lực cạnh tranh sẽ tăng trong trung hạn do các nhà phát triển quốc tế cũng đánh giá cao thị trường Việt Nam và có kế hoạch mở rộng, đặc biệt với định hướng gỡ bỏ rào cản đầu tư bất động sản bán lẻ của Chính phủ Việt Nam:
● Tập đoàn AEON coi Việt Nam là thị trường nước ngoài quan trọng nhất, dự kiến sẽ tăng số TTTM tại Việt Nam lên 16 TTTM (từ 06 hiện nay) và mở khoảng 100 siêu thị tới năm 2025. AEON đã khởi công thêm TTTM AEON Mall tại Thừa Thiên Huế (8,6 ha, TMĐT 3.900 tỷ) và được chấp thuận quy hoạch chi tiết TTTM AEON Mall Hoàng Mai Giáp Bát tại Hà Nội (6 ha) trong tháng 02/2023.
● Tập đoàn Central Retail có khoảng 20% doanh thu tới từ Việt Nam (lớn nhất sau Thái Lan) và dự kiến đầu tư thêm 1,45 tỷ USD trong 2023 – 2027 (gấp ~05 lần giá trị đã đầu tư) để nâng tổng số lượng đại siêu thị lên hơn 70 (gấp đôi hiện nay).
● Tập đoàn Lotte nâng Việt Nam lên thành thị trường quan trọng thứ 03 (sau Nhật Bản và Hàn Quốc), tuy nhiên chưa công bố kế hoạch đầu tư vào bất động sản bán lẻ cụ thể.

4. Đánh giá chung về mã cổ phiếu VRE
● Vincom Retail, một công ty thành viên của Tập đoàn Vingroup, là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ tại Việt Nam. Công ty tiên phong dẫn dắt xu hướng, đáp ứng và định hướng thị hiếu tiêu dùng tại các thị trường đang hiện diện trên toàn quốc
● Nhìn chung, hoạt động của VRE ổn định và ít rủi ro. Thứ nhất, cho thuê TTTM có biên lợi nhuận cao và dòng tiền ổn định (chi phí cố định lớn nhất là chi phí khấu hao, không phải chi phí tiền mặt). Thứ hai, VRE có quan điểm tài chính thận trọng với lượng tiền lớn, nợ vay thấp, và các dự án được tài trợ chủ yếu từ vốn chủ sở hữu.
● Trong ngắn hạn, tỷ lệ lấp đầy là yếu tố theo dõi quan trọng nhất với VRE. Đòn bẩy hoạt động cao đồng nghĩa với cải thiện doanh thu (từ tỷ lệ lấp đầy hay giá cho thuê) sẽ có tác động rất tích cực tới lợi nhuận của VRE.
● Trong trung hạn, cần theo dõi tiến độ phát triển các dự án TTTM mới, đặc biệt trong bối cảnh VRE đặt mục tiêu mở rộng thêm ~45% GFA hiện nay tới 2026 nhưng tiến độ phát triển dự án của VRE phần lớn phụ thuộc vào tiến độ của VHM. Cần lưu ý rằng, trong giai đoạn này, các đối thủ quốc tế lớn cũng có kế hoạch mở rộng tương tự, dẫn tới có thể bào mòn lợi thế từ quy mô của VRE trong trung hạn.