PHÂN TÍCH TỔNG CÔNG TY
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC
1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ KBC
1.1. Thông tin chung
● Tên đầy đủ: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc
● Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: 2300233993, do Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 27 tháng 03 năm 2002, thay đổi lần thứ 19 ngày 21 tháng 04 năm 2023.
● Vốn đầu tư của chủ sở hữu: 7,676,148,890,000 đồng tính đến ngày 31/12/2023
● Điện thoại: 0241 3634 034
● Email: kinhbaccity@hn.vnn.vn; info@kinhbaccity.com
● Website: http://www.kinhbaccity.vn
● Mã cổ phiếu: KBC
1.2. Quá trình hình thành và phát triển
KBC được thành lập vào ngày 27/03/2002 với tên gọi Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc. Đây cũng là năm Tập đoàn bắt đầu khởi công dự án đầu tiên là KCN Quế Võ. Năm 2007, doanh nghiệp được niêm yết và giao dịch trên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) với mã KBC, Đến năm 2009, doanh nghiệp đổi tên thành Tổng Công ty phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP và chuyển niêm yết sang HOSE.
Trải qua 22 năm xây dựng, phát triển và cũng đi qua những năm tháng thăng trầm, KBC đã có tốc độ tăng trưởng đáng kể cả về quy mô và chất lượng
Tính đến 31/12/2023, quỹ đất KCN của KBC đang sở hữu là 6.610.82 ha, chiếm 5,09% quỹ đất KCN
của cả nước. Các KCN của KBC đều có vị trí thuận lợi, đảm bảo đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư.
Về diện tích đất KĐT, hiện tại KBC đang sở hữu quỹ đất là 1.413,3 ha đất KĐT ở các tỉnh/thành phố lớn trên cả 3 miền Bắc – Trung – Nam và quỹ đất khác để xây dựng nhà máy sản xuất là 117,7 ha. Bên cạnh đó, KBC đã và đang đồng hành với Chính Phủ và chia sẻ trách nhiệm xã hội thông qua việc xây dựng các dự án NOXH tại Bắc Giang, Hải Phòng, v.v.

1.3. Lĩnh vực kinh doanh
KBC khởi đầu từ lĩnh vực đầu tư và phát triển kinh doanh KCN, đã từng mở rộng đầu tư vào các lĩnh vực như Ngân hàng, Năng lượng, Khoáng sản nhưng không hiệu quả. Vì vậy, từ năm 2016, KBC chỉ tập trung vào lĩnh vực cốt lõi là đầu tư, kinh doanh KCN và các dịch vụ đi kèm đồng thời từng bước phát triển KĐT và NOXH gắn liền với phát triển KCN.
Ngành nghề kinh doanh chủ yếu là:
● Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê
● Xây dựng nhà để ở
● Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác
1.4. Các công ty con và công ty liên kết
Tính đến hết năm 2023, doanh nghiệp có 16 công ty con cùng với 6 công ty liên kết. Trong đó chủ yếu là các công ty KBC thành lập hoặc mua lại để phụ trách triển khai đầu tư, xây dựng và kinh doanh các dự án KCN, KĐT của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, còn có 1 số công ty phụ trách mảng hỗ trợ vận hành cho các dự án bao gồm cơ sở hạ tầng và dịch vụ đi kèm.
Chi tiết tỷ lệ lợi ích và lĩnh vực hoạt động của các công ty con và liên kết của KBC được trình bày cụ thể trong bảng sau

1.5. Cơ cấu cổ đông
Kinh Bắc được sở hữu phần lớn bởi Chủ tịch HĐQT Đặng Thành Tâm và các công ty liên quan. Trong đó cổ đông lớn chiếm 37,72% trong cơ cấu cổ đông. Cụ thể, ông Đặng Thành Tâm nắm giữ đến 18,06% cổ phiếu, CTCP Tư vấn và Đầu tư Phát triển Kinh Bắc nắm giữ 8,5% cổ phiếu, CTCP Đầu tư Vinatex – Tân Tạo chiếm 5,11% và nhóm cổ đông lớn – Dragon Capital chiếm 6,04%.

Từ khi niêm yết trên sàn HNX đến nay, Tập đoàn KBC đã trải qua 10 lần tăng vốn điều lệ thông qua nhiều hình thức khác nhau. Tính đến ngày 31/12/2023, vốn điều lệ của KBC là 7.676 tỷ đồng.

Về việc trả cổ tức, Tập đoàn mới chỉ trải qua 3 lần trả cổ tức. Cụ thể là 2 lần trả cổ tức năm 2018 bằng tiền với tỷ lệ 500đ/CP vào năm 2019 và cổ tức năm 2022 bằng cổ phiếu vào cùng năm.

1.6 Ban lãnh đạo
Tập đoàn được lãnh đạo bởi chủ tịch HĐQT – ông Đặng Thành Tâm, Tổng giám đốc kiêm thành viên HĐQT – bà Nguyễn Thị Thu Hương cùng với 3 thành viên khác trong HĐQT. Đáng chú là 2 thành viên cốt cán của ban lãnh đạo KBC đều là những người đồng hành và gắn bó cùng với Tập đoàn từ ngày đầu thành lập.
2. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY
2.1. Bảng cân đối kế toán
Đơn vị: VND

2.1.1. Tài sản
Tổng tài sản của doanh nghiệp thời điểm 31/12/2023 là 33.434 tỷ đồng, giảm 1.472 tỷ đồng so với năm 2022 (tương ứng giảm 4,22%). Trong đó Tài sản ngắn hạn là 25.291 tỷ đồng, chiếm tới 75,68% và tài sản dài hạn là 8.129 tỷ đồng chiếm 24,32%.
a/ Đánh giá tài sản ngắn hạn
Thời điểm 31/12/2023, tài sản ngắn hạn của Công ty là 25.029 tỷ đồng, giảm 2.645 tỷ đồng (tương ứng giảm 9,56%) so với năm 2022. Cơ cấu tài sản ngắn hạn gồm:
– Tiền và các khoản tương đương tiền: tại thời điểm 31/12/2023 là 841 tỷ đồng, chiếm 2,52% tổng tài sản và giảm 842 tỷ, tương đương 50,02% so với năm 2022.

Danh mục tập trung chủ yếu ở các khoản tương đương tiền là các khoản tiền gửi ngắn hạn bằng VND tại các ngân hàng thương mại có thời hạn 1-3 tháng. Bên cạnh đó, tiền gửi ngân hàng của KBC năm 2023 sụt giảm gần 78% từ 1390 tỷ đồng xuống 302 tỷ đồng.
– Các khoản đầu tư tài chính: tính đến hết năm 2023 là 1.864 tỷ đồng, chiếm 5,58% tổng tài sản, giảm 577 tỷ, tương đương giảm 23,65% so với năm 2022, bao gồm 1.856 tỷ chứng khoán kinh doanh và 7 tỷ đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn.
+ Chứng khoán kinh doanh: tính đến ngày 31/12/2023 là 1.862 tỷ đồng, chiếm 5,57% tổng tài sản. Dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh là 5.473 tỷ đồng, giảm 12,08% so với năm trước.

Cụ thể, danh mục bao gồm khoản đầu tư ngắn hạn vào công ty TNHH MTV Khách sạn Hoa Sen trị giá 1.855 tỷ đồng.
Đây vốn là công ty được KBC thành lập để thực hiện dự án Diamond Rice Flower, sau đó được chuyển nhượng 100% vốn điều lệ (tương đương 1.500 tỷ đồng) cho CTCP Đầu tư Mặt trời mọc vào năm 2017. Năm 2020, KBC nhận chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp của Khách sạn Hoa Sen từ Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh. Theo trình bày báo cáo tài chính, KBC liệt kê khoản đầu tư này là chứng khoán kinh doanh do công ty có kế hoạch chuyển nhượng khoản đầu tư vào công ty này trong ngắn hạn.
Bên cạnh đó, danh mục còn ghi nhận khoản đầu tư 7 tỷ đồng vào cổ phiếu ITA của CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo. Đây là doanh nghiệp của chị ông Đặng Thành Tâm – bà Đặng Thị Hoàng Yến, tập trung ở mảng bất động sản khu công nghiệp.
+ Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn: tính đến ngày 31/12/2023 là 7 tỷ, chiếm 0.02% tổng tài sản, giảm 578 tỷ (tương đương 98,75%) so với năm trước.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, đây là các khoản tiền gửi các Ngân hàng thương mại có kỳ hạn 6-12 tháng với lãi suất 4.9%-6%/năm.
– Các khoản phải thu ngắn hạn tại thời điểm 31/12/2023 của Công ty là 9.622 tỷ đồng chiếm 28,9% tổng tài sản; giảm 1,233 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 11,32%)
Danh mục bao gồm: các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng 615 tỷ (chiếm 1,84% tổng tài sản), trả trước người bán ngắn hạn 3.273 tỷ (chiếm 9,79%), khoản phải thu về cho vay ngắn hạn 2.385 tỷ (chiếm 7,13% tổng tài sản), các khoản phải thu ngắn hạn khác 3.479 tỷ (chiếm 10,41%) và dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi là 107 tỷ đồng.
+ Phải thu ngắn hạn của khách hàng: tính đến ngày 31/12/2023 là 615 tỷ đồng, giảm 342 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 35,76%)

KBC ghi nhận khoản phải thu ngắn hạn chủ yếu từ CTCP Dịch vụ Kinh Bắc (nghiệp vụ chính là xây dựng công trình kỹ thuật) và các khách hàng khác, lần lượt giảm 53% và 19% so với năm 2022.
Bên cạnh đó, Công ty cũng phát sinh khoản phải thu 30 tỷ đồng từ Tập đoàn Công nghiệp – Viễn thông Quân đội và 198 triệu đồng từ bên liên quan là CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn. Công ty cũng đã thu hồi khoản phải thu hơn 22 tỷ đồng từ Công ty TNHH SLP Park Nam Sơn Hạp Lĩnh.
+ Trả trước cho người bán ngắn hạn: là 3.273 tỷ đồng, giảm 291 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 8,18%).

Trong đó, 2 khoản trả trước cho người bán ngắn hạn lớn nhất của Kinh Bắc là 1.599 tỷ đồng của CTCP Tư vấn và Đầu tư Kinh Bắc (tăng 4,5%) và 1.247 tỷ đồng của CTCP Dịch vụ Kinh Bắc (giảm 18,5%). Đây là các khoản trả trước cho việc thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và thi công một số công trình trong các dự án bất động sản đang triển khai của Tập đoàn.
Bên cạnh đó, khoản trả trước cho Trung tâm phát triển Quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên tăng 19% lên 236 tỷ đồng do thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng cho dự án CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn – Bắc Giang.
+ Phải thu cho vay ngắn hạn: tính đến ngày 31/12/2023 là 2.385 tỷ đồng, giảm 378 tỷ (tương ứng 13,67%) so với năm 2022 .

Theo thuyết minh, các khoản cho vay ngắn hạn sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới và hưởng lãi suất tù 1%-12%/năm. Các khoản vay này có tài sản đảm bảo là các cổ phần của các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS khu công nghiệp.
Trong đó, phải thu về cho vay ngắn hạn của các bên liên quan là 1.099 tỷ đồng, tăng 15,4%, chiếm gần một nửa toàn danh mục. Đối tác mà KBC cho vay ngắn hạn là CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn, 4 công ty liên kết hoạt động ở mảng đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Còn lại là khoản phải thu cho vay ngắn hạn từ các công ty khác là 1.642 tỷ đồng, giảm 9,33% so với năm trước. Đáng chú ý là KBC ghi nhận phát sinh khoản cho vay 110 tỷ đồng cho cá nhân bà Bùi Xuân Quỳnh
+ Phải thu ngắn hạn khác: là 3.479 tỷ đồng, giảm 175 tỷ so với năm trước (tương ứng 4,8%).

Danh mục tập trung ở khoản tạm ứng cho nhân viên trị giá 1.593 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm trước. thuyết minh báo cáo, đây là khoản doanh nghiệp tạm ứng cho nhân viên để thực hiện các hoạt động đền bù, thu hồi đất tại các khu công nghiệp của Tập đoàn. Bên cạnh đó, KBC còn tạm ứng cho các bên liên quan là ông Vũ Thanh Dương, ông Mai Tuấn Dũng, bà Nguyễn Thị Thu Hương – Tổng Giám đốc KBC, bà Nguyễn Mỹ Ngọc và ông Phan Anh Dũng – Phó Tổng Giám đốc với tổng số tiền là hơn 654 tỷ đồng.
– Hàng tồn kho của doanh nghiệp tại thời điểm 31/12/2023 là 12.219 tỷ đồng, chiếm 36,55% tổng tài sản của Công ty, giảm 111 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 0,9%).

Theo thuyết minh, giá trị hàng tồn kho bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi phí khác khác phát sinh trong quá trình phát triển các khu công nghiệp và các dự án BĐS.

Hàng tồn kho của KBC chủ yếu tập trung ở khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (8.171 tỷ đồng) và khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ đồng). Bên cạnh đó, KBC còn một số dự án đang xây dựng dang dở khác như khu công nghiệp, khu dân cư, đô thị ở TP Hồ Chí Minh và các tỉnh Long An, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Trong đó, các dự án khác như KCN Tân Phú Trung, KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh, KĐT và Nhà ở công nhân Tràng Duệ và KCN và đô thị Quang Châu ghi nhận giảm giá trị tồn kho trong năm 2023 khi KBC bàn giao đất cho các chủ doanh nghiệp ở các dự án KCN và bàn giao bất động sản cho người mua ở dự án khu đô thị.

– Tài sản ngắn hạn khác tại thời điểm 31/12/2023 là 442 tỷ đồng, chiếm 1,32% tổng tài sản của Công ty, tăng 120 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 37,03%).
Cụ thể, danh mục bao gồm chi phí trả trước ngắn hạn 60 tỷ (chủ yếu là chi phí môi giới các hợp đồng chuyển nhượng BĐS chưa hoàn thành), thuế giá trị gia tăng được khấu trừ 312 tỷ, thuế và các khoản phải thu Nhà nước 71 tỷ và các tài sản ngắn hạn khác là 18 triệu đồng.

b/ Đánh giá tài sản dài hạn
Tài sản dài hạn của Công ty tại thời điểm 31/12/2023 là 8.405 tỷ đồng, chiếm 25,14 % tổng tài sản Công ty, tăng 1.172 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 16,21%). Cơ cấu tài sản dài hạn bao gồm:
– Các khoản phải thu dài hạn của Công ty là 1.532 tỷ đồng, chiếm 4,58% tổng tài sản, tăng 712 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 86,72%).
+ Phải thu về cho vay dài hạn là 881 tỷ đồng, chiếm 2,63% tổng tài sản, tăng 732 tỷ đồng (tương đương 493,28%).

Theo thuyết minh, các khoản cho vay dài hạn sẽ đáo hạn trong năm 2025 và hưởng lãi suất 5%-12.5%/năm. Đáng chú ý, danh mục ghi nhận các khoản cho CTCP Dịch vụ Kinh Bắc vay dài hạn tăng 15 lần lên 356 tỷ đồng.
Về phía các bên liên quan, KBC tăng khoản cho CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn từ 125 tỷ đồng lên 439 tỷ đồng cho dự án CCN Thái Nguyên gồm: Tân Phú 1, Tân Phú 2, CCN Lương Sơn mới được CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn thành lập và đầu tư từ đầu năm 2023. Thêm vào đó, công ty ghi nhận phát sinh khoản cho vay mới với CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng 85 tỷ đồng cho dự án CCN Long An đang triển khai.
+ Phải thu dài hạn khác là 652 tỷ đồng, chiếm 1,95% tổng tài sản, giảm 21 tỷ đồng (tương đương 3,06%)

Danh mục chủ yếu tập trung ở khoản phải thu khác từ CTCP Đầu tư Láng Hạ liên quan đến phát triển Dự án Trung tâm thương mại và văn phòng. So với năm trước, khoản phải thu này tăng 125% lên 394 tỷ đồng. Khoản phải thu liên quan đến các bên liên quan cũng tăng mạnh trong năm 2023, từ 8 tỷ đồng lên hơn 58 tỷ đồng. Cụ thể, KBC ghi nhận lãi vay phải thu từ CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn tăng hơn 3 lần lên 39 tỷ đồng và khoản lãi vay phải thu mới hơn 19 tỷ đồng từ CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng.
Mặt khác, khoản góp vốn của của các công ty con KBC vào các hợp đồng hợp tác kinh doanh để đầu tư vào dự án CCN Phước Vĩnh Đông và các dự án tiềm năng khác giảm 52% xuống 184 tỷ đồng. Công ty cũng ghi nhận khoản sụt giảm từ 105 tỷ xuống 15 tỷ đồng ở khoản mục các khoản phải thu khác.
– Tài sản cố định hữu hình của công ty là 449 tỷ đồng, chiếm 1,34% tổng tài sản, tăng 83 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 22,79%), bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc (298 tỷ đồng), máy móc, thiết bị (38 tỷ đồng), phương tiện vận tải (96 tỷ đồng), thiết bị văn phòng (16 tỷ đồng)

– Tài sản cố định vô hình của công ty là 227 triệu đồng, tăng 173 triệu so với năm 2022 (tương ứng 315,63%).
Báo cáo thuyết minh công ty không trình bày danh mục này.

– Bất động sản đầu tư của KBC tính đến ngày 31/12/2023 là 1.201 tỷ, chiếm 3,59% tổng tài sản, tăng 1.033 tỷ (tương ứng tăng 616,72%).

Theo thuyết minh công ty, đây là khoản mục ghi nhận giá trị các nhà xưởng tại các khu công nghiệp được Tập đoàn sử dụng cho mục đích cho thuê hoạt động, bao gồm chi phí phát triển đất và cơ sở hạ tầng. Trong năm 2023, KBC đã đầu tư xây dựng thêm và mua thêm các nhà xưởng với tổng giá trị lần lượt là 6 tỷ đồng và 1.102 tỷ đồng.
– Tài sản dở dang dài hạn của KBC tính đến ngày 31/12/2023 là 427 tỷ, chiếm 1,28% tổng tài sản, giảm 743 tỷ (tương ứng tăng 63,54%). Danh mục chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang cơ bản

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang của KBC tập trung tại các dự án Khu ngoại giao đoàn Hà Nội (106 tỷ đồng), Hệ thống cấp nước và xử lý nước thải thuộc Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (124 tỷ đồng) và các chi phí xây dựng dở dang khác 104 tỷ đồng.

Kết thúc năm 2023, khoản chi phí này đã giảm hơn 63%, chủ yếu do KBC không còn ghi nhận chi phí cho dự án Meridian Tower tại 84A Hùng Vương, Đà Nẵng (hơn 744 tỷ đồng) sau khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh Bắc – Đà Nẵng.
– Các khoản đầu tư tài chính dài hạn của công ty tính đến ngày 31/12/2023 là 4.777 tỷ, chiếm 14,29% tổng tài sản, tăng 79 tỷ so với năm 2022 (tương đương 1,69%)
+ Đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh là 4.378 tỷ đồng, chiếm 13,1% tổng tài sản, tăng 54 tỷ đồng (tương đương 1,26%).
Hiện tại, KBC đang đầu tư vào 6 công ty con là CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng, CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn – Nhơn Hội, CTCP Đầu tư KCN Lê Minh Xuân 2, CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn, Công ty TNHH Saigontel Long An, CTCP Scanviwood.

+ Đầu tư góp vốn vào đơn vị khác tính đến ngày 31/12/2023 là 398 tỷ đồng, chiếm 1,19% tổng tài sản, tăng 25 tỷ đồng (tương đương 6,26%)

Năm 2023. KBC ghi nhận khoản góp vốn mới trị giá 25 tỷ đồng vào CTCP Đầu tư Sài Gòn khi công ty nâng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Đầu Tư Sài Gòn Đà Nẵng lên 48%.
– Tài sản dài hạn khác của công ty tính đến 31/12/2023 là 19 tỷ, chiếm 0,60% tổng tài sản, tăng 8 tỷ (tương đương 66,42%) so với năm 2022. Danh mục chủ yếu tập trung ở chi phí trả trước dài hạn.

2.1.2. Nguồn vốn – Nợ
Tại thời điểm 31/12/2023, tổng nguồn vốn của KBC là 33.434 tỷ đồng, trong đó: Nợ phải trả là 13.213 tỷ đồng (chiếm 39,52% tổng nguồn vốn), vốn chủ sở hữu là 20.221 tỷ đồng (chiếm 60,48%). Trong đó, Nợ phải trả bao gồm nợ ngắn hạn là 6.579 tỷ đồng, nợ dài hạn là 6.635 tỷ đồng.
a/ Đánh giá nợ ngắn hạn
Tại thời điểm 31/12/2023, Nợ ngắn hạn của KBC là 6.579 tỷ, chiếm 19,68% tổng nguồn vốn, giảm 4.105 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 38,42%). Danh mục bao gồm:
– Phải trả người bán ngắn hạn: tính đến ngày 31/12/2023 là 436 tỷ đồng, chiếm 1,3% tổng nguồn vốn, giảm 17 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 3,75%).

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, danh mục này ghi nhận giá trị khoản phái trả mà KBC có khả năng trả nợ cho các nhà cung cấp trong ngắn hạn. Năm 2023, KBC đã hoàn thành khoản phải trả 90 tỷ đồng cho CTCP Thương mại Dịch vụ XNK Khoáng sản Bảo Nam.
– Người mua trả tiền trước: tính đến ngày 31/12/2023 là 553 tỷ đồng, chiếm 1,65% tổng nguồn vốn, giảm 325 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 37,02%).

Đa số các khoản người mua trả trước trong năm 2023 sụt giảm khi công ty bàn giao nhà và đất cho các khách hàng ở KCN Tân Phú Trung, Khu đô thị và Nhà ở công nhân Tràng Duệ, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và các dự án khác. Trong đó, công ty đã hoàn thành việc bàn giao bất động sản trả trước ở KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh để dịch chuyển 313 tỷ đồng vào doanh thu trong năm. Bên cạnh đó, KBC cũng ghi nhận khoản trả trước cho người bán mới 405 tỷ đồng ở dự án Nhà ở xã hội ở thị trấn Nềnh, Bắc Giang. Theo báo cáo công ty, dự án hiện đang có 5 tòa chung cư đang hoàn thiện, nghiệm thu và dự kiến đưa vào sử dụng năm 2024
– Thuế và các khoản phải trả cho Nhà nước: là 365 tỷ đồng, chiếm 1,09% tổng nguồn vốn, tăng 219 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 150,91%).

– Chi phí phải trả ngắn hạn của công ty tính đến ngày 31/12/2023 là 1.823 tỷ đồng, chiếm 5,45% tổng nguồn vốn, tăng 405 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 28,56%).

Danh mục chủ yếu tập trung ở chi phí phát triển cơ sở hạ tầng trích trước đối với bất động sản đã chuyển nhượng tăng nhẹ lên 1.696 tỷ đồng.
– Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn là 1 tỷ đồng, tăng 149 triệu đồng (tương đương 13,97%) so với năm trước. Báo cáo tài chính của KBC không trình bày thuyết minh chi tiết cho khoản mục này.

– Phải trả ngắn hạn khác: là 3.056 tỷ, chiếm 9,14% tổng nguồn vốn, giảm 774 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 20,21%).

Danh mục chủ yếu tập trung ở khoản phải trả cho Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh liên quan đến giao dịch chuyển nhượng vốn góp cho chủ đầu tư Khách sạn Hoa Sen. Tính đến hết năm 2023, KBC còn phải trả cho đối phương 1.805 tỷ đồng (trong khi tổng giá trị giao dịch chuyển nhượng này là 1.855 tỷ đồng). Khoản phải trả cho giao dịch này không có sự thay đổi so với năm 2022.
Mặt khác, KBC đã hoàn thành khoản phải trả 1,6 tỷ cho bên liên quan là ông Đặng Thành Tâm. Bên cạnh đó, các khoản phải trả khác cũng giảm, giúp tổng giá trị danh mục giảm 20,21% trong năm 2023.
– Vay ngắn hạn tính đến ngày 31/12/2023 là 337 tỷ, chiếm 1,01% tổng nguồn vốn, giảm 3.614 tỷ so với năm trước (tương ứng giảm 91,46%).

Trong năm, Tập đoàn đã thực hiện trả nợ vay tài chính tổng cộng 4.777 tỷ đồng, trong đó phần lớn đến từ việc giảm dư nợ Trái phiếu về 0 đồng. KBC thực hiện mua lại mua lại trước hạn toàn bộ 3.900 tỷ đồng dư nợ Trái phiếu và 161,99 tỷ đồng tiền lãi vào quý 2/2023. KBC trả xong nợ vay từ Công ty TNHH Saigontel Long An, CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng. Bên cạnh đó, các khoản nợ vay ngắn hạn của công ty cũng giảm mạnh vào thời điểm kết thúc năm 2023, nhờ đó đưa tỷ lệ Nợ vay/ Tổng tài sản của KBC giảm mạnh so với năm 2022, chỉ còn 17,28%.
b/ Đánh giá nợ dài hạn
Nợ dài hạn của Công ty tại thời điểm 31/12/2023 là 6.635 tỷ đồng, chiếm 19,84% tổng nguồn vốn, tăng 258 tỷ so với năm 2022.
– Chi phí phải trả dài hạn tính đến ngày 31/12/2023 là 2.149 tỷ, chiếm 6,43% tổng nguồn vốn, tăng 389 tỷ so với năm trước (tương ứng giảm 22,1%).

Theo thuyết minh công ty, toàn bộ danh mục là lãi vay phải trả cho PVcombank. Theo thỏa thuận ngày 30/12/2020 giữa Công ty và Ngân hàng, các khoản lãi sẽ bắt đầu phải trả từ ngày 1/1/2026.
– Doanh thu chưa thực hiện dài hạn tính đến ngày 31/12/2023 là 4 tỷ, chiếm 0,01% tổng nguồn vốn, giảm 2,89% so với năm trước. Báo cáo tài chính của KBC không trình bày thuyết minh chi tiết cho khoản mục này.
– Phải trả dài hạn khác tính đến ngày 31/12/2023 là 27 tỷ, chiếm 0,08% tổng nguồn vốn, tăng 9 tỷ so với năm trước (tương ứng giảm 48,79%). Danh mục chủ yếu là khoản đặt cọc dài hạn thuê đất và cơ sở hạ tầng tại các dự án KCN của Tập đoàn.

– Vay dài hạn của KBC tính đến cuối năm 2023 là 3.322 tỷ đồng, chiếm 9,94% tổng nguồn vốn, giảm 365 tỷ đồng (tương đương 9,9%).

– Thuế thu nhập hoãn lại phải trả tính đến ngày 31/12/2023 là 1.130 tỷ, chiếm 3,38% tổng nguồn vốn, tăng 225 tỷ so với năm trước (tương ứng giảm 24,82%).
c/ Đánh giá vốn chủ sở hữu
Tại thời điểm 31/12/2023, vốn chủ sở hữu của KBC là 20.221 tỷ đồng (chiếm 60,48% tổng nguồn vốn), tăng 2.375 tỷ so với năm 2022 (tương ứng 13,31%).
Trong đó: Vốn góp của chủ sở hữu là: 7.676 tỷ đồng; thặng dư vốn cổ phần là 2.744 tỷ đồng, các quỹ đầu tư phát triển là 2 tỷ đồng, lợi nhuận chưa phân phối là 7.754 tỷ đồng, lợi ích cổ đông không kiểm soát ;à 2.045 tỷ đồng.

Vốn chủ sở hữu tăng 2.275,35 tỷ đồng, phần lớn do Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lũy kế năm 2023 tăng 37% lên 7.754 tỷ đồng. Bên cạnh đó, lợi ích cổ đông không kiểm soát tăng từ 1.777 tỷ đồng lên 2.045 tỷ đồng do công ty tăng tỷ lệ lợi ích ở công ty con CTCP KCN Sài Gòn – Đà Nẵng sau khi công ty này hoàn thành thủ tục tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phiếu.

=> Tài sản của KBC chủ yếu tập trung ở hàng tồn kho do đặc tính doanh nghiệp là kinh doanh bất động sản. Chất lượng các khoản phải thu tốt, không phát sinh nợ xấu và chủ yếu liên quan đến hoạt động kinh doanh chính.

Về nguồn vốn, tỷ lệ nợ phải trả/ tài sản của KBC thấp hơn 0,4 (thấp hơn khá nhiều doanh nghiệp trong ngành). Tỷ lệ Nợ thực tế/ Vốn chủ sở hữu là 28,58%, Tỷ lệ Nợ thực tế/ Tổng Tài sản là 17,28%. Đây là hệ số nợ an toàn với một doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn như KBC trong nhiều năm liên tiếp, đặc biệt năm 2023 chỉ số tài chính của KBC giảm gần một nửa so với năm 2022.

.
2.2. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Năm 2023, tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của KBC đạt 5.859 tỷ đồng, tăng 4.461 tỷ đồng so với năm 2022 (tương đương 319,24%). So với mục tiêu doanh thu đề ra đầu năm là 9.000 tỷ đồng, KBC mới chỉ hoàn thành được 65,1% kế hoạch năm 2023.

Doanh thu năm 2023 của công ty chủ yếu đến từ mảng cho thuê dài hạn đất và cơ sở hạ tầng. Doanh thu từ hoạt động động kinh doanh cho thuê đất và cơ sở hạ tầng của Tổng công ty đạt 5.618,48 tỷ đồng, chiếm 92,73% tổng doanh thu, bằng 591,25% so với năm 2022.
Trong đó, nguồn thu lớn nhất vẫn đến từ các dự án cho thuê khu công nghiệp. Lũy kế đên hết năm 2023, KBC đã kí được 185 ha đất KCN gồm 93 ha từ dự án Nam Sơn – Hạp Lĩnh; 77 ha từ dự án Quang Châu và 15 ha từ dự án Tân Phú Trung.

Một điểm đáng chủ ý trong phần báo cáo kết quả kinh doanh của KBC là hình thức ghi nhận doanh thu cho thuê đất dài hạn 1 lần tại thời điểm bàn giao đất

Doanh thu cung cấp nước sạch, phí dịch vụ, điện, xử lý nước thải đạt 386,38 tỷ đồng, chiếm 6,38% tổng doanh thu và bằng 114,66% so với năm 2022 do KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh , KCN Quang Châu hiện hữu và mở rộng có thêm khách hàng mới sử dụng dịch vụ. Đây là nguồn thu duy trì sự ổn định của Tập đoàn và nguồn thu này sẽ gia tăng trong những năm tới khi các doanh nghiệp trong KCN không còn được miễn phí cơ sở hạ tầng và một số nhà máy cung cấp nước sạch, nhà máy xử lý nước thải xây mới đi vào hoạt động thì Tập đoàn không phải mua ngoài các dịch vụ này.
Tập đoàn ghi nhận giảm trừ doanh thu liên quan đến việc nhận lại các lô đất, nhà xưởng đã chuyển nhượng trước đây tại Khu Công nghiệp Quang Châu là 240,29 tỷ đồng
Giá vốn hàng bán năm 2023 của công ty đạt 1.923 tỷ đồng, tăng 1.238 tỷ đồng so với năm 2022 (tương đương 180,94%).

Lợi nhuận gộp tính đến ngày 31/12/2023 là 3.695 tỷ đồng, tăng 3.430 tỷ đồng (tương đương 1290,55%). Cụ thể, lợi nhuận gộp từ:
– Mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng là 3.526 tỷ đồng, đóng góp 95,4% lợi nhuận gộp
– Mảng cung cấp nước sạch, điện, phí dịch vụ và xử lí nước thải là 208 tỷ đồng. đóng góp 5,6% lợi nhuận gộp
– Mảng cho thuê kho, nhà xưởng và văn phòng là 69 tỷ đồng, đóng góp 1,9% lợi nhuận gộp
– Mảng chuyển nhượng bất động sản là 38 tỷ đồng, đóng góp 1% lợi nhuận gộp
Biên lợi nhuận gộp tăng từ 19,2% lên 63% do tăng tỷ trọng doanh thu của mảng cho thuê đất KCN, vốn là mảng có biên gộp cao nhất (cao hơn trung bình ngành do đất cho thuê đã chuẩn bị mặt bằng từ lâu, chi phí thấp)

Doanh thu từ hoạt động tài chính là 426 tỷ đồng, tăng 86 tỷ đồng so với năm trước (tương đương 25,44%).

Trong năm 2023, KBC ghi nhận thêm khoản doanh thu hơn 108 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng cổ phần tại Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh Bắc – Đà Nẵng.
Chi phí tài chính vào cuối năm 2023 là 426 tỷ đồng, giảm 169 tỷ đồng so với năm 2022 (tương đương 28,42%).

Chi phí tài chính giảm mạnh nhờ việc KBC mạnh tay trong việc hoàn trả các khoản nợ ngân hàng trong năm 2023.
Lợi nhuận từ công ty liên kết của KBC vào cuối năm 2023 là -8 tỷ đồng, giảm 2.179 tỷ đồng so với năm 2022 (tương đương 99,63%), chủ yếu do lỗ của CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng

Chi phí bán hàng vào cuối năm 2023 là 354 tỷ đồng, tăng 308 tỷ đồng (tương đương 671,89%) so với năm 2022. Chi phí bán hàng tăng mạnh so với năm 2022 do do khoản tăng hơn 300 tỷ VND phí tư vấn pháp lý và môi giới bán hàng nhằm thúc đẩy doanh thu tăng trưởng.
Mặt khác, chi phí quản lý doanh nghiệp của công ty là 458 tỷ đồng, giảm 6 tỷ đồng (tương đương 1.31%) so với năm trước

Năm 2022, thu nhập khác của KBC là 22 tỷ đồng, tăng 4,56% so với năm trước. Chi phí khác của công ty tính đến hết năm là 5 tỷ đồng, giảm 50.64% so với năm 2022. Do đó, lợi nhuận từ hoạt động khác của doanh nghiệp giảm 65,47% xuống còn 17 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế của KBC tính đến ngày 31/12/2023 là 2.245 tỷ đồng, tăng 668 tỷ đồng, tương đương 42,4% so với năm 2022. Theo đó, công ty chỉ hoàn thành 56,13% kế hoạch cả năm về lợi nhuận ròng. Mặc dù chưa đạt kế hoạch đề ra nhưng đây là kế hoạch tăng trưởng mạnh nhất của KBC kể từ khi niêm yết.

Nguyên nhân chủ yếu làm kết quả kinh doanh tăng trưởng là do trong năm Tổng Công ty ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê đất tại các KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh, KCN Tân Phú Trung và KCN Quang Châu. Đây là 3 dự án trọng điểm đang tạo ra dòng tiền cho KBC.

Cùng với đó, các dự án KCN và KĐT của KBC đang còn diện tích cho thuê đều nằm ở các tỉnh thu hút vốn đầu tư FDI hàng đầu ở Việt Nam như TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An.
Trong năm 2023, KBC đã ký kết thành công các biên bản ghi nhớ (MOU) với các tập đoàn hàng đầu trên thế giới như tập đoàn Goertek (với kế hoạch xây nhà máy mới nhà máy trị giá 280 triệu USD), tập đoàn LG
Innotek (với kế hoạch mở rộng nhà máy trị giá 1 tỷ USD). Đồng thời trong chuyến công tác xúc tiến đầu tư tại Hàn Quốc, KBC đã ký thành công 4 biên bản ghi nhớ với Tập đoàn STS Hàn Quốc (STS), Tập đoàn Tài chính JB (JBF), Trường Đại học quốc gia Gyeongsang (GNU), Bệnh viện Trường Đại học quốc gia Gyeongsang (GNUH) với tổng trị giá 1 tỷ USD.

Ngoài ra, hơn 90% khách hàng tại các KCN là các doanh nghiệp nước ngoài đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v. Trong đó khách hàng đến từ Đài Loan, Trung Quốc là nhóm khách hàng chính tại các khu công nghiệp tại KBC.

Tốc độ tăng trưởng trung bình của giá thuê khu công nghiệp của Kinh Bắc đạt khoảng 15% trong giai đoạn 2017 – 2022.

Dự án Khu đô thị

2.3. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh năm 2023 của KBC là 3.002 tỷ đồng, tăng 346,59% so với năm trước tăng.
Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư tăng 129,19% lên 158 tỷ đồng vào cuối năm 2023 nhờ việc thu hồi các khoản tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn.
Dòng tiền tài chính giảm 563.98% xuống -3.996 tỷ đồng trong năm 2023.
2.4. Chỉ số tài chính

3. KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NĂM 2024
3.1. Kết quả kinh doanh KBC trong Q1/2024
Ban Tổng Giám đốc đặt kế hoạch Doanh thu và Lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Tổng Công ty trong
năm 2024 như sau:
✓ Tổng doanh thu hợp nhất là: 9.000 tỷ đồng.
✓ Tổng lợi nhuận hợp nhất sau thuế là: 4.000 tỷ đồng

3.2. Kết quả kinh doanh 2Q/2024
Doanh thu KBC trong nửa đầu năm 2024 đạt 1 nghìn tỷ đồng, giảm mạnh 77% so cùng kỳ, Lãi ròng cũng sụt 92% về còn 151 tỷ đồng. Do hình thức ghi nhận doanh thu 1 lần ở thời điểm bàn giao đất, lợi nhuận giảm do lượng bàn giao đất KCN giảm đáng kể xuống 15 ha trong nửa đầu năm 2024 so với 132 ha trong nửa đầu năm 2023.

Cụ thể, trong nửa đầu năm 2024, KBC ghi nhận doanh số bất động sản mới vào khoảng 17 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL), trong đó có 14 ha từ Foxconn và 3 ha từ Talway.
Bên cạnh đó, trong tháng 8/2024, KBC công bố phương án phát hành chào bán 1 ngàn tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 1 ngàn tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm kể từ ngày phát hành, lãi suất cố định 10.5%/năm. Dự kiến sử dụng vốn thu được từ đợt phát hành trái phiếu lần này nhằm để bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại các khoản nợ hơn 1 ngàn tỷ đồng của Công ty đối với 2 công ty con). Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu trên bằng biện pháp thế chấp cổ phần CTCP KCN Sài Gòn – Hải Phòng thuộc sở hữu của KBC (sở hữu 89.26%).
3.3.Triển vọng kinh doanh KBC trong tương lai
a/ Tình hình quỹ đất và dự án của KBC
KBC được hưởng lợi nhờ có quỹ đất KCN thương phẩm còn lại lớn nhất cả nước với gần 6.4 nghìn ha đất (chiếm khoảng hơn 7% tổng quỹ đất cả nước).

THÔNG TIN VỀ CÁC DỰ ÁN CHÍNH GIAI ĐOẠN 2020-2025

Tiến độ phê duyệt pháp lý với các dự án trọng điểm của KBC không nhanh như kỳ vọng của doanh nghiệp. Có thể thấy các dự án trọng điểm của KBC là Tràng Duệ 3, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KĐT Tràng Cát đã tiến tới những bước hoàn thiện pháp lý cuối cùng để thu hút cho thuê và bàn giao. Trong bối cảnh quỹ đất thương phẩm sẵn có của KBC ngày càng hạn hẹp, tiến độ bàn giao sản phẩm tại các dự án này mang tính quyết định lớn cho tiềm năng tăng trưởng của công ty
b/ Triển vọng Doanh nghiệp trong thời gian tới
KQKD nửa cuối năm 2024 kỳ vọng tốt hơn so với nửa đầu năm nhờ mảng cho thuê KCN tiếp tục ghi nhận bàn giao cho thuê tại dự án Quang Châu, Tân Phú Trung, Nam Sơn Hạp Lĩnh. Thêm vào đó, mảng chuyển nhượng BĐS chủ yếu từ dự án NOXH thị trấn Nếnh và KĐT Tràng Duệ. Lượng người mua trả tiền trước trong Q2/2024 đạt 768 tỷ đồng, tăng 39% so với đầu năm, cho thấy tiến độ bán hàng cải thiện.
b.1. Mảng Bất động sản KCN
Ngoài ra, trên cơ sở nút thắt pháp lý với tỉnh Bắc Ninh về chỉ tiêu sử dụng đất cho dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và KBC có 25 ha MOU, cùng 15 ha bàn giao cho Foxconn; KBC kỳ vọng sẽ bàn giao 40 ha từ dự án này từ nay đến cuối năm.
Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 khó đưa vào kinh doanh trong năm 2024 do tiến độ pháp lý chậm
Kỳ vọng nhận chấp thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu 2024 và bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2024 khó đạt được do tiến độ triển khai pháp lý chậm. Ở kịch bản tích cực, nửa cuối năm 2024 KBC được chấp thuận chủ trương đầu tư và bắt đầu ghi nhận doanh thu trong nửa đầu năm 2025 với diện tích đã giải phóng mặt bằng là 200 ha, Trong năm 2025, kỳ vọng KBC có thể bàn giao 90ha cho tập đoàn LG (khách hàng cũ của KCN Tràng Duệ 1, 2) như trong cam kết đầu tư với tập đoàn trên, dự kiến đem về cho KBC hơn 3,700 tỷ đồng doanh thu và 900 tỷ đồng LNST (biên lợi nhuận gộp 47%)
Quỹ đất gối đầu lớn đang triển khai đảm bảo tăng trưởng dài hạn
KBC rất tích cực trong việc phát triển thêm quỹ đất, nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1, 2, 4 (Long An); Tân Tập và Lộc Giang (Long An), Kim Động Ân Thi (Hưng Yên), Bình Giang (Hải Dương) sẽ là các dự án gối đầu, động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC

Triển vọng cho thuê KCN của KBC đến từ làn sóng FDI nước ngoài.
Theo đó, với việc các hoạt động ngoại giao tích cực, Việt Nam kỳ vọng sẽ đón dòng vốn FDI lớn vào nửa cuối năm 2024.

Mặt khác, so với các đối thủ, KBC có lợi thế sở hữu quỹ đất sạch lớn nằm tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm, cùng với đó là các khách hàng cũ và hiện tại của KBC chủ yếu đến từ các quốc gia dẫn đầu dòng vốn FDI. Dự án Tràng Duệ 3 với quy mô 687ha, diện tích thương phẩm 456ha (hoàn tất giải phóng mặt bằng hơn 200ha) sở hữu vị trí thuận lợi và các chính sách ưu đãi thuế trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải. Doanh thu cho thuê từ KCN Tràng Duệ 3 kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kết quả kinh doanh trong năm 2024 và xa hơn là giai đoạn 2024 – 2026

b.1. Mảng Bất động sản Nhà ở
KBC tiếp tục bàn giao 15 căn biệt thự cuối cùng trong 2024 tại KĐT Tràng Duệ (Hải Phòng).
Bên cạnh đó, kỳ vọng KĐT Phúc Ninh hoàn tất các thủ tục xác định giá đất cuối cùng với các cơ quan chức năng từ nay đến nửa đầu 2025 (sau khi các bộ luật BĐS có hiệu lực) và bàn giao dự án cho khách hàng trong năm 2025.
Việc hoàn thành đóng tiền sử dụng đất tại KĐT Tràng Cát khó thực hiện trong năm nay, chỉ có tiềm năng sau khi luật Đất Đai sửa đổi đi vào hiệu lực.
Triển vọng tăng trưởng của dự án KĐT Tràng Cát cũng ở mức trung bình trong bối cảnh thị trường BĐS Nhà ở chưa thật sự có những dấu hiệu cải thiện mang tính bền vững, 3 bộ luật BĐS chưa được thông qua. Vị trí KĐT cách xa trung tâm và Khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng xung quanh nội khu chưa hoàn thiện cũng là rào cản cho hiệu suất bán hàng khi mở bán. Ở kịch bản tích cực nhất, KBC nhận chấp thuận chủ trương đầu tư sửa đổi trong năm 2024 đến nửa đầu năm 2025 và hoàn tất nghĩa vụ thanh toán quyền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại tăng thêm trong năm 2025. Sau đó, KBC có mở bán dự án vào nửa cuối năm 2025 và bắt đầu ghi nhận doanh thu trong năm 2026