Phân tích, đánh giá chuyên sâu tình hình tài chính CTCP Sonadezi Châu Đức, mã chứng khoán SZC 

PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU SZC
A. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ SZC
1. Thông tin chung
– Tên đầy đủ: CTCP Sonadezi Châu Đức
– Mã cổ phiếu: SZC
– Vốn điều lệ: 1.000.000.000.000 VND (tại 31/12/2022)
– Địa chỉ: Tầng 9, Cao ốc Sonadezi, Số 1, Đường 1, KCN Biên Hòa 1, P, An Bình, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
– Số điện thoại: (0251) 8860 788
– Fax: (0251) 8860 783
– Website: https://sonadezichauduc.com.vn/vn/
2. Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) có tiền thân là Công ty Cổ phần phát triển Hạ tầng Sonadezi được thành lập vào năm 2007. Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản. Một số dự án tiêu biểu của công ty như: Dự án Khu công nghiệp đô thị Châu Đức, dự án BOT đường 768, dự án khu dịch vụ thể dục thể thao Sonadezi… SZC được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019.
3. Lĩnh vực kinh doanh

– Đầu tư phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư và sân golf
– Kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng
– Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản
– Kinh doanh thu phí đường bộ

4. Các công ty con và công ty liên kết
Không có

5. Cơ cấu cổ đông

6. Bản lãnh đạo công ty

HĐQT công ty gồm 5 thành viên. Trong đó, ông Đinh Ngọc Thuận là chủ tịch HĐQT từ năm 2001 đến nay.

B. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY
1. Bảng cân đối kế toán

1.1. Về tài sản
Tổng tài sản của doanh nghiệp thời điểm 31/12/2022 là 6.335 tỷ đồng, tăng 719 tỷ đồng so với năm 2021 (tương ứng tăng 12,8%). Trong đó Tài sản ngắn hạn là 1.735 tỷ đồng, chiếm tới 27.4% và tài sản dài hạn là 4.600 tỷ đồng chiếm 72,6%.

a/ Thời điểm 31/12/2022, Tài sản ngắn hạn của SZC tăng 1.383 tỷ đồng (tương đương 392.7%) so với năm 2021. Cơ cấu tài sản ngắn hạn gồm:
– Tiền và tương đương tiền: là 266 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 4%, tăng 66 tỷ đồng (tương đương 33%) so với năm 2021
+ Trong đó, các khoản tương đương tiền là 164 tỷ đồng, chiếm 2,59% tổng tài sản, tăng 26%, là các khoản tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn gốc dưới 03 tháng với lãi suất từ 3,6% đến 4,6%/năm.
+ Tiền gửi ngân hàng không kỳ hạn là 101 tỷ đồng, tăng 47%

– Đầu tư tài chính ngắn hạn: là 40 tỷ, chiếm 0.63% cơ cấu tổng tài sản, giảm 20 tỷ so với năm 2021.
– Các khoản phải thu ngắn hạn: là gần 40 tỷ đồng, chiếm 0.62% tổng tài sản, giảm 13 tỷ đồng so với năm 2021 (tương đương 24%)
+ Các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng: là 26 tỷ đồng, chiếm 0.41% tổng tài sản, tăng 16 tỷ đồng so với năm 2021
Trong đó, phải thu từ các khách hàng khác chiếm tới 22 tỷ đồng (tương đương 85% Các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng) . Tại ngày 31/12/2022, phải thu của khách hàng khác có số dư mỗi khách hàng nhỏ hơn 10% tổng số phải thu ngắn hạn của khách hàng.

+ Trả trước cho người bán ngắn hạn là 11 tỷ đồng, chiếm 0.18% tổng tài sản, giảm 28 tỷ đồng (tương đương 71%) so với năm 2021.
Bao gồm các khoản trả trước cho công ty TNHH Xây Dựng – Dịch vụ An Khang Phú, Công ty TNHH Xây Dựng Thiên Thủy, Công ty TNHH ANthony Việt Nam và các nhà cung cấp khác (mỗi khoản nhỏ hơn 10% tổng số trả trước cho người bán ngắn hạn).

+ Phải thu ngắn hạn khác: là 2,4 tỷ đồng, chiếm 0.04% tổng tài sản, giảm 1 tỷ đồng (tương đương 30%) so với năm 2021, bao gồm phần lớn là phải thu lãi hợp đồng tiền gửi.

– Hàng tồn kho là 1.343 tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng tài sản, tăng 1.337 tỷ đồng (tương đương 20,285%) so với năm 2021, trong đó chi phí sản xuất dở dang có giá trị 1.343 tỷ đồng:
+ Phát sinh tăng từ các dự án Bất động sản dân dụng như Khu dân cư Hữu Phước, Dự án Khu đô thị Châu Đức có giá trị 1,337 tỷ đồng.

– Tài sản ngắn hạn khác là 46 tỷ đồng, chiếm 0,73% tổng tài sản, tăng 12 tỷ đồng (tương đương 37%) so với năm 2021.
+ Chi phí trả trước ngắn hạn là gần 2 tỷ đồng, tăng 84% so với năm 2021

b/ Tài sản dài hạn của Công ty tại thời điểm 31/12/2022 là 4.600 tỷ đồng, chiếm 72,6% tổng tài sản Công ty, tăng 664 tỷ so với năm 2021 ( tương ứng 12,6%).
– Các khoản phải thu dài hạn là 307 triệu đồng, chiếm xấp xỉ 0.01% tổng tài sản, không đổi so với năm 2021
– Tài sản cố định là 669 tỷ đồng, chiếm 10,56% tổng tài sản, tăng 361 tỷ đồng (tương đương 118%) so với năm 2021.
+ Tài sản cố định hữu hình có giá trị là 669 tỷ đồng, tăng 361 tỷ so với năm 2021

– Bất động sản đầu tư là 1.123 tỷ đồng, chiếm 17.73% tổng tài sản, tăng hơn 1.000 tỷ so với năm 2021 do ghi nhận tăng từ dự án cho thuê BĐS khu công nghiệp Châu Đức, kết chuyển từ mục tài sản dở dang dài hạn.

– Tài sản dở dang dài hạn có giá trị là 2.699 tỷ đồng, chiếm tới 43% tổng tài sản, giảm 2.156 tỷ đồng (tương đương 44%) so với năm 2021.
+ Từ quý 3/2022 trở về trước, tài sản dở dang dài hạn của SZC chiếm trọng số rất lớn (chiếm gần 90% cơ cấu tài sản) trong đó chủ yếu là chi phí chuẩn bị đầu tư, tư vấn, xây dựng của dự án KCN Châu Đức và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của dự án KCN.
+ Tuy nhiên, trong quý 4/2022 tổng 5.257 tỷ tài sản dở dang dài hạn đã kết chuyển thành 1.343 tỷ hàng tồn kho, 669 tỷ tài sản cố định, 1.123 tỷ bất động sản đầu tư, còn lại 2.699 tài sản dở dang dài hạn.
+ Toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai của dự án này đã được thế chấp cho khoản vay dài hạn của Sonadezi Châu Đức.
+ Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa vào tài sản dở dang trong năm là 135 tỷ đồng

– Đầu tư tài chính dài hạn là 53 tỷ đồng, chiếm 0,83% cơ cấu tổng tài sản, không đổi so với năm 2021
+ Gồm các khoản đầu tư góp vốn vào Công ty CP Sonadezi Long Bình (32 tỷ đồng), CTCP Cấp nước Châu Đức (20 tỷ đồng) và CTCP Dịch vụ Sonadezi (1.5 tỷ đồng)

– Tài sản dài hạn khác là 56 tỷ đồng, chiếm 0,88% cơ cấu tổng tài sản, tăng 49 tỷ đồng ( tương đương 12,8%) so với năm 2021 bao gồm:
+ Chi phí trả trước dài hạn: phần lớn là các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm 43 tỷ đồng,…

1.2. Về nguồn vốn
Tại thời điểm 31/12/2022, tổng nguồn vốn của SZC là 6,335 tỷ đồng, trong đó: Nợ phải trả là 4.801 tỷ đồng chiếm 76% tổng nguồn vốn của SZC; Vốn chủ sở hữu là 1.534 tỷ đồng chiếm 24%.

1.2.1. Nợ phải trả
Nợ phải trả bao gồm 1.540 tỷ đồng nợ ngắn hạn (tương đương 32% nợ phải trả) và 3,261 tỷ đồng nợ dài hạn (tương đương 68%)
a/ Nợ ngắn hạn
Nợ ngắn hạn là 1.540 tỷ đồng, chiếm 24,31% cơ cấu tổng nguồn vốn, tăng 281 tỷ đồng so với năm 2021 (tương đương 22%).
– Phải trả người bán ngắn hạn là 248 tỷ đồng chiếm 3,92% nguồn vốn, tăng 31 tỷ đồng (tương đương 14,52%) so với năm 2021.
+ Phải trả các bên liên quan – các công ty thành viên của tập đoàn là 35 tỷ đồng
+ Chi phí phải trả cho người bán chủ yếu liên quan tới KCN Châu Đức (bao gồm chi phí bồi thường, phát triển quỹ đất,…)

– Người mua trả tiền trước ngắn hạn là 422 tỷ đồng, chiếm 6,65% cơ cấu nguồn vốn, giảm 31 tỷ đồng so với 31/12/2021 (tương đương 13,58%)

– Chi phí phải trả ngắn hạn trị giá 9 tỷ đồng, chiếm 0,15%, tăng 7 tỷ đồng (tương đương 391%) so với 31/12/2021 gồm các khoản trích trước duy tu hạ tầng KCN, chi phí duy tu, bảo dưỡng cây xanh sân golf,…

– Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn là 12 tỷ đồng, chiếm 0.19% tổng tài sản, tăng 2,4 tỷ đồng (tương đương 25%) so với cùng kỳ.
Theo thuyết minh, khả năng không thực hiện được thỏa thuận về việc cho thuê đất như trong các hợp đồng đã ký với khách hàng là thấp do hợp đồng cho thuê khu công nghiệp nhiều năm, khách hàng sẽ không bỏ ngang cơ sở vật chất đã xây dựng và đã thanh toán gần như toàn bộ tiền thuê đất.

– Phải trả ngắn hạn khác là 294 tỷ đồng, chiếm 4,64% tổng nguồn vốn, tăng 213 tỷ đồng so với 31/12/2021
+ Phát sinh tăng từ khoản phải trả tiền hợp tác đầu tư dự án khu dân cư Hữu Phước trị giá 247 tỷ đồng.
Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước thuộc Khu đô thị Châu Đức – một dự án thành phần của Khu công nghiệp Đô thị và Sân golf Châu Đức do Sonadezi Châu Đức làm chủ đầu tư. Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước có tổng diện tích đất khoảng 40,5ha, trong đó diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) là 48.531m2, chiếm 27,3% quỹ đất xây dựng nhà ở của dự án.

– Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn là 491 tỷ đồng, chiếm 7.75% cơ cấu nguồn vốn, tăng 105 tỷ đồng (tương đương 27.2% cơ cấu nguồn vốn).
+ Bao gồm 31 tỷ đồng vay ngắn hạn, 361 tỷ đồng khoản vay dài hạn đến hạn trả, 100 tỷ nợ trái phiếu.

b/ Nợ dài hạn
Nợ dài hạn tính đến thời điểm 31/12/2022 là 3.261 tỷ đồng, chiếm 51.47% cơ cấu tổng tài sản, tăng 369 tỷ đồng so với năm 2021 (tương đương 13%)
– Chi phí phải trả dài hạn gồm chi phí trích trước giá vốn cho thuê KCN Châu Đức trị giá 833 tỷ đồng, chiếm 13.14% cơ cấu nguồn vốn, phát sinh tăng 105 tỷ đồng (tương đương 27% so với thời điểm 31/12/2021).

– Phải trả dài hạn khác là 911 triệu đồng, chiếm 0.01% cơ cấu nguồn vốn, giảm 221 tỷ đồng so với thời điểm 31/12/2021.
+ Phát sinh giảm từ khoản phải trả tiền hợp tác đầu tư dự án khu dân cư Hữu Phước (giảm hơn 220 tỷ đồng)

– Vay và nợ thuê tài chính dài hạn có giá trị 2.144 tỷ đồng, chiếm 33,84% tổng nguồn vốn, tăng tới 2.142 tỷ đồng so với đầu kỳ. Bao gồm:
+ Khoản nợ trái phiếu trị giá 299 tỷ đồng.
+ Phần lớn là khoản vay ngân hàng dài hạn trị giá 1,845 tỷ đồng. Các khoản vay ngân hàng dài hạn của Sonadezi Châu Đức có lãi suất từ 7% đến 11,4%/năm, mục đích vay xây dựng dự án Khu công nghiệp, đô thị & sân Golf Châu Đức và công trình BOT, thời gian vay còn lại từ 2 đến 6 năm.

1.2.2. Vốn chủ sở hữu
Vốn chủ sở hữu: Tại thời điểm 31/12/2022, vốn chủ sở hữu của SZC là 1.534 tỷ đồng (chiếm 24,22 % tổng nguồn vốn), tăng 69 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 4,69%). Trong đó: Vốn góp của chủ sở hữu là: 1.000 tỷ đồng; 441 tỷ đồng là phần lợi nhuận sau thuế chưa phân phối; Thặng dư vốn cổ phần là 5 tỷ đồng, quỹ đầu tư phát triển là 88 tỷ đồng.

Kết luận:
Tài sản
Về cơ cấu tài sản, tài sản của SZC đa phần là các tài sản dài hạn chiếm đến 72.62% tổng tài sản. Cụ thể, tài sản dở dang dài hạn là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tổng tài sản của công ty. Sự phát sinh giảm tài sản dở dang dài hạn cuối năm 2022 do kết chuyển thành hàng tồn kho, tài sản cố định, bất động sản đầu tư cho thấy doanh nghiệp đã hoàn tất các chi phí cho KCN và được ghi nhận thành tài sản cố định phục vụ cho hoạt động của doanh nghiệp, hàng tồn kho chờ cho thuê giai đoạn tới.
Cơ cấu tài sản nhìn chung là phù hợp với ngành nghề kinh doanh, cho thấy công ty tiếp tục đầu tư vào các dự án để mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh của mình.
Nguồn vốn
Cơ cấu tài chính của Công ty cho thấy mức sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thể hiện qua tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu đang là 3.1 lần tính đến 31/12/2022. Nợ đa phần là nợ ngân hàng dài hạn để đầu tư các dự án khu công nghiệp.
2. Kết quả hoạt động kinh doanh

– Doanh thu bán hàng và dịch vụ năm 2022 đạt 859 tỷ đồng, tăng 146 tỷ đồng (tương đương 20,42%) so với năm 2021.
+ Cơ cấu doanh thu của SZC phần lớn là mảng Cho thuê và chi phí quản lý đất, sau đó là Doanh thu từ dự án KDC Hữu Phước và doanh thu hoạt động sân GOLF. Năm 2022 SZC bắt đầu ghi nhận doanh thu nhà liên kế tuyến phố thương mại KDC Sonadezi Hữu Phước mà trước đó 2021 không có.

– Giá vốn hàng bán là 549 tỷ đồng, giá vốn/doanh thu tăng từ 37% lên 64%
+ Do từ năm 2022, SZC thực hiện trích trước vào giá vốn hàng bán khi chi phí đầu tư dự kiến tăng 63% từ mức 4.900 tỷ đồng lên 8.001 tỷ đồng cho 280 ha phần còn lại của KCN Châu Đức chưa đền bù giải tỏa kể từ năm 2022 theo TT 200/2014/TTBTC.

– Doanh thu hoạt động tài chính là 15 tỷ đồng, chiếm 1.8% tổng doanh thu, tăng 2 tỷ đồng (tương đương 17%) so với năm 2021, thu được từ các khoản tiền gửi (6 tỷ đồng) và cổ tức, lợi nhuận được chia (gần 9 tỷ đồng).

– Chi phí tài chính là các chi phí lãi vay 32 tỷ đồng, chiếm 4% doanh thu, tăng 25% so với năm 2021.
+ Chi phí tài chính năm 2022 tăng mạnh so với năm trước là do chi phí lãi vay được hạch toán vào chi phí hoạt động kinh doanh do đã ngừng vốn hóa chi phí lãi vay của dự án Golf.
+ Chi phí lãi vay thấp so với khoản vay, vì chi phí lãi vay được vốn hóa vào chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.
– Lợi nhuận sau thuế là 197 tỷ đồng, giảm 126 tỷ đồng (tương đương 41%) so với năm 2021.
– Biên lợi nhuận gộp và biên lợi nhuận sau thuế đạt lần lượt là 36% và 23%, giảm mạnh so với các năm trước đó. Nguyên nhân do công ty điều chỉnh chi phí đầu tư phát triển KCN Châu Đức. Thay vì sẽ ghi nhận giá vốn thấp đến hết năm 2025, SZC đã quyết định tăng tổng chi phí đầu tư vào cuối năm 2021, được phản ánh trong chi phí cho thuê đất bắt đầu từ năm 2022.
Các chi tiêu tài chính:

3. Lưu chuyển tiền tệ

– Cơ cấu dòng tiền trong năm 2022 không có nhiều thay đổi so với năm 2021:
+ Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh thu ròng về gần 638 tỷ đồng
+ Lưu chuyển tiền cho hoạt động đầu tư chi ròng 870.7 tỷ
+ Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính (phần lớn thu từ đi vay) với tiền thu ròng là 299 tỷ đồng.
– Tính đến ngày 31/12/2022, tổng lưu chuyển thuần của SZC ở mức dương 66.2 tỷ đồng, số dư tiền mặt cuối năm tăng 33.2%, tuy nhiên lượng tiền mặt này của công ty vẫn chưa cao so với tổng nợ ngân hàng, trái phiếu ngắn hạn có giá trị 491 tỷ đồng.

C. PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KINH DOANH NĂM 2023
1. Kế hoạch kinh doanh năm 2023
Khu công nghiệp đô thị Châu Đức tổng diện tích 2287 ha trong đó khu đô thị + sân golf là 690 ha, đất ngoài khu đô thị là 42 ha, đất cho thuê khu công nghiệp là 1556 ha (thành phẩm khoảng 1200 ha). Quỹ đất này giúp Sonadezi Châu Đức trở thành nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và đứng thứ 3 toàn khu vực miền Nam (sau Becamex IDC và Đầu tư Sài Gòn VGR).

Đối với dự án KCN: Dự án đã kết chuyển chi phí dở dang sang hàng tồn kho chờ cho thuê, như vậy khi SZC cho thuê sẽ ghi nhận khoản doanh thu từ mảng này.
Diện tích đất sạch có khả năng cho thuê, kinh doanh còn rất lớn – tiềm năng phát triển dài hạn: Dự án có quy mô là 1.556 ha, trong đó diện tích đất thương phẩm là 1.109 ha, đã cho thuê 527 ha. Như vậy, diện tích đất thương phẩm còn lại 581 ha, với tốc độ cho thuê khoảng 30-50 ha/năm. Tới cuối 2022, diện tích thương phẩm đã đền bù GPMB chưa kinh doanh còn lại của SZC ước tính khoảng 289,7ha.
Gần 200ha chưa giải phóng mặt bằng nằm rải rác trong dự án và khoảng 100ha đã xây dựng hạ tầng có thể cho thuê. Giá thuê đất tại KCN Châu Đức dự kiến tăng 10% vào năm 2023, theo ban lãnh đạo SZC. Hoạt động cho thuê đất trên khắp Việt Nam bị đình trệ trong Q1/23m do đó công ty chỉ ký được 1 hợp đồng 3ha trong Q1/23. Tổng diện tích đã ký hợp đồng chưa ghi nhận doanh thu tính đến cuối 2022 là 63 ha và sẽ được ghi nhận dần dần từ năm 2023.

Giá cho thuê đất hiện nay của Sonadezi Châu Đức chỉ ở khoảng 85 – 90 USD/m2/chu kỳ thuê – mức thấp nhất trong khu vực, so với mặt bằng chung hiện nay là 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Do đó, Sonadezi Châu Đức vẫn còn nhiều cơ hội để thúc đẩy mảng cho thuê đất khu công nghiệp trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam ở mức tích cực.
Đối với KDC Hữu Phước:
Còn khoảng 6.000-7.000 m2 của 1 hộ dân chưa giải phóng mặt bằng do chưa thống nhất mức giá đền bù. Trong giai đoạn 1, SZC xây dựng 75 căn shophouse vào năm 2022 và đã bán lũy kế khoảng 90%. Theo BLĐ, việc thu tiền từ người mua gặp khó khăn do tín dụng ngân hàng thắt chặt và khó khăn tài chính cá nhân. Trong giai đoạn 2, công ty sẽ xây dựng 70 căn nhà liền thổ 3-4 tầng/căn.
KDC Sonadezi Hữu Phước hiện tại đã hoàn tất thi công hạ tầng kỹ thuật GĐ1 – 25,2ha và đang trong quá trình triển khai thi công GĐ2 15,3ha. Hai giai đoạn của KDC Hữu Phước sẽ cung cấp 164 căn shophouse, ước tính diện tích thương phẩm là 36.736m2; 510 căn nhà liền kề, ước tính diện tích thương phẩm là 91.896m2. Dự án hiện đang thực hiện thủ tục xin chủ trương chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo hạ tầng hoàn chỉnh để đảm bảo đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh. Giai đoạn 1 đã bắt đầu bàn giao trong 2022. Theo như thông tin từ phía SZC, công ty đã nộp tiền sử dụng đất tương đương 718 tỷ đồng cho diện tích đất đô thị tương ứng 43ha. Hiện tại, SZC đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 23,8ha.

2. Kế hoạch Doanh thu – Lợi nhuận năm 2023
Kế hoạch doanh thu năm 2023 là 915 tỷ đồng, tăng 4,4%, trong đó 2 mảng chính dự kiến đem về doanh thu chủ yếu là cho thuê đất công nghiệp (khoảng 556 tỷ đồng) và mảng kinh doanh bất động sản dân dụng (khoảng 222 tỷ đồng), tiếp đến là kinh doanh thu phí đường bộ khoảng 86,4 tỷ đồng, kinh doanh sân golf Châu Đức khoảng 40 tỷ và các hoạt động kinh doanh khác; lợi nhuận (sau thuế) là 210 tỷ đồng, tăng 6,5% so với thực hiện trong năm 2022.
Kết thúc 9 tháng đầu năm 2023, Công ty ghi nhận doanh thu đạt 559,44 tỷ đồng, giảm 15,7% so với cùng kỳ và hoàn thành 61,17% mục tiêu cả năm (914,51 tỷ đồng); lợi nhuận sau thuế đạt 162,81 tỷ đồng, tăng 1,9% so với cùng kỳ và hoàn thành 77,4% so với kế hoạch năm (210,26 tỷ đồng).

3. Tình hình trả nợ vay
CTCP Sonadezi Châu Đức thông qua kế hoạch huy động gần 1.200 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu. HĐQT Công ty vừa thông qua phương án chào bán gần 60 triệu cổ phiếu SZC cho cổ đông hiện hữu với giá giá chào bán 20.000 đồng/cổ phiếu. Sonadezi Châu Đức sẽ chốt danh sách cổ đông vào ngày 08/01/2024. Như vậy, nếu phát hành thành công, Sonadezi Châu Đức dự kiến thu về gần 1.200 tỷ đồng từ đợt chào bán cổ phiếu, tương đương vốn điều lệ tăng gấp rưỡi lên mức 1.800 tỷ đồng.
Với số tiền huy động được, công ty cho biết sẽ sử dụng gần 400 tỷ đồng với mục đích bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng dự án khu công nghiệp Châu Đức, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Đồng thời dùng 800 tỷ đồng để tái cơ cấu các khoản nợ vay của công ty đối với các tổ chức tín dụng và thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn của công ty.
Ngày 8/1/2024, doanh nghiệp này đã mua lại trước hạn 100 tỷ đồng trái phiếu, đưa khối lượng còn lại sau khi mua lại về mức 200 tỷ đồng.

D. TÓM TẮT CHUNG VỀ SZC
1. Lợi thế
– Quỹ đất để khai thác còn lại của dự án còn lớn
– Dự án được triển khai từ lâu, nên nhìn chung là mức giá vốn thấp
– Sự cải thiện về yếu tố hạ tầng giao thông nhanh chóng trong khu vực là dư địa thu hút khách hàng và công ty có thể gia tăng nhu cầu đất, thuê đất KCN, BĐS khu dân cư đô thị,..
– Sự kết hợp của dự án Khu đô thị – Khu công nghiệp liền kề sẽ bổ trợ lợi ích cho nhau.
– Vị thế đơn vị thành viên của Sonadezi và việc thường xuyên có hợp đồng cho thuê đất sỉ với các đơn vị thành viên vừa là lợi thế cạnh tranh giúp cải thiện dòng tiền, vừa là nhược điểm do giá cho thuê sẽ không tốt như mức giá cho thuê ngoài.
2. Hạn chế
– Chi phí giải phóng mặt bằng tăng do quy mô dự án KCN – Khu đô thị Châu Đức quá lớn nên doanh nghiệp phải đền bù từng phần dự án → Gây ảnh hưởng tới biên lợi nhuận.
– Nhu cầu dòng tiền đầu tư lớn, doanh nghiệp phải phụ thuộc nhiều vào nợ vay.
– Dự án BOT 768 ở tuyến đường thành phố Biên Hòa, Đồng Nai chưa được khai thác thu phí trở lại từ đầu năm 2021 do chưa lắp đặt hệ thống thu phí tự động không dừng và bị người dân phản đối.
–> Ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp do đây là mảng doanh thu đứng thứ 2 trong cơ cấu doanh thu của công ty