Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc NoVa, mã chứng khoán NVL 

PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU NVL
A. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NVL
1. Thông tin chung
– Tên đầy đủ: Công ty cổ phần đầu tư địa ốc No Va (TẬP ĐOÀN NOVALAND)
– Mã cổ phiếu: NVL
– Vốn điều lệ: 19.501.045.380.000 đồng
– Địa chỉ văn phòng chính: Tòa nhà Văn phòng Novaland, 65 Nguyễn Du, P.Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM
– Văn phòng Hà Nội: Novaland Gallery 25 Ngọc Khánh, P.Giảng Võ, Q.Ba Đình, TP.Hà Nội
– Số điện thoại: (+84) 906 35 38 38
– Fax: (+84 28) 377 52 999
– Website: https://www.novaland.com.vn/
2. Lịch sử hình thành và phát triển

– Ngày 18/09/1992, thành lập công ty TNHH Thương mại Thành Nhơn với vốn điều lệ 500 triệu đồng – tiền thân của NovaGroup – hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, nhập khẩu và phân phối các sản phẩm thuốc thú y, thức ăn chăn nuôi, thủy sản… và xây biệt thự cho thuê.
– Năm 2007: NovaGroup thực hiện tái cấu trúc thành: Anova Corporation: Hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp và Novaland Group: Hoạt động trong lĩnh vực BĐS.
– Ngày 28/12/2016, Công ty chính thức niêm yết trên HOSE với mã chứng khoán NVL.
– Năm 2020: Dự án Aqua City (Đồng Nai): Ra mắt phân khu River Park 1, River Park 2, Phoenix South. Dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu): Ra mắt phân kỳ Happy Beach Villas, Wonderland, Habana Island. Dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận): Triển khai xây dựng các phân khu Florida 1, Florida 2, Festival Town, PGA Garden Golf Villas.

3. Lĩnh vực kinh doanh
– Hoạt động chính của công ty và các công ty con là phát triển các dự án dân cư; kinh doanh bất động sản; xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp; cung cấp hoạt động thiết kế và dịch vụ tư vấn quản lý; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản.
– Ngành nghề kinh doanh chính: Kinh doanh BĐS, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
– Tập đoàn Novaland hiện phát triển 03 dòng sản phẩm chủ lực, gồm: BĐS Đô thị, BĐS Du lịch, và BĐS Công nghiệp.
– Gần đây Novaland có định hướng phát triển thêm sang lĩnh vực Thương mại – Dịch vụ, Nông nghiệp – Hàng tiêu dùng.

4. Các công ty con và công ty liên kết

Tính đến cuối năm 2022, hệ thống của Tập đoàn Novaland gồm 87 CT con và 07 CT liên kết.

5. Cơ cấu cổ đông

Trong quá trình hình thành và phát triển, NVL đã nhiều lần tăng vốn điều lệ

Năm 2007, Tập đoàn Novaland chính thức được tách ra, thành lập từ chương trình tái cấu trúc của Tập đoàn, hoạt động với vốn điều lệ ban đầu là 95 tỷ đồng. Trong đợt tăng vốn thứ 12 – Tháng 11/2016: Tăng từ 5.742 tỷ đồng lên 5.962 tỷ đồng, thông qua chuyển đổi cổ phần ưu đãi cổ tức chuyển đổi thành cổ phần phổ thông.

6. Bản lãnh đạo công ty

Hội đồng quản trị công ty gồm ông Bùi Thành Nhơn, là nhà sáng lập và chủ tịch HĐQT từ năm 2007 đến nay. Tính đến T11/2023, HĐQT giảm từ 7 xuống còn 5 thành viên do ông Bùi Xuân Huy và bà Hoàng Thu Châu vừa chính thức gửi đơn từ nhiệm theo nguyện vọng cá nhân, cũng như theo lộ trình tái cấu trúc của Novaland.

B. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY
1. Bảng cân đối kế toán
Đơn vị tính: triệu đồng

1.1. Về tài sản
Tổng tài sản của doanh nghiệp thời điểm 31/12/2022 là 257.735 tỷ đồng, tăng 55.901 tỷ đồng so với năm 2021 (tương ứng tăng 27,70%). Trong đó Tài sản ngắn hạn là 198.115 tỷ đồng, chiếm tới 76,87 % và tài sản dài hạn là 59.620 tỷ đồng chiếm 23,13%.

a/ Đánh giá tài sản ngắn hạn
Thời điểm 31/12/2022, tài sản ngắn hạn của Công ty tăng 42.066 tỷ đồng (tương ứng tăng 26,96%) so với năm 2021. Cơ cấu tài sản ngắn hạn gồm:
– Tiền và các khoản tương đương tiền: tại thời điểm 31/12/2022 là: 8.600 tỷ đồng, chiếm 3,34% tổng tài sản và giảm 8.649 tỷ, tương đương -50,14% so với năm 2021.
+ Trong đó, chủ yếu là các khoản tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 3 tháng, có giá trị là 5.604 tỷ đồng, giảm 64% so với 2021.

– Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn: tại thời điểm 31/12/2022 là 327 tỷ đồng, chiếm 0,13% tổng tài sản, giảm 510 tỷ so với năm 2021 ( tương ứng mức giảm -60,97%), đây là các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn gồm Tiền gửi có kỳ hạn và Trái phiếu.

– Các khoản phải thu ngắn hạn tại thời điểm 31/12/2022 của Công ty là 52.346 tỷ đồng chiếm 20,31% tổng tài sản; tăng 25.936 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 98,21%), bao gồm:
+ Phải thu ngắn hạn của khách hàng: có giá trị 2.940 tỷ đồng, tăng 574 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 24,27%). Đây là các khoản: Phải thu từ bán thành phẩm bất động sản và Phải thu về cung cấp hàng hoá dịch vụ khác.

+ Trả trước cho người bán ngắn hạn: là 8.051 tỷ đồng tăng 5.718 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 245,11%). Trong đó trả cho các bên thứ ba là Công ty Cổ phần Green Mark Construction, Công ty Cổ phần Nova E&C, Công ty Cổ phần Nova Evergreen, Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn.

+ Phải thu về cho vay Ngắn hạn: là 4.467 tỷ đồng, giảm 1.837 tỷ so với năm 2021 (tương ứng -29,14%) do phát sinh giảm từ bên thứ ba và tại ngày 31 tháng 12 năm 2022 ghi nhận CTCP Đầu tư Nova SQN không còn là công ty liên kết của Tập đoàn.
● Khoản phải thu từ bán thành phẩm bất động sản chủ yếu là phần phải thu do khách hàng giữ lại chưa thanh toán chờ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ đã mua.

+ Phải thu ngắn hạn khác: trị giá 36.899 tỷ đồng, tăng 21.481 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 139,32%), chiếm 14,32% tổng tài sản.
● Các khoản này bao gồm đặt cọc mua cổ phần, nhận chuyển nhượng vốn góp là chủ yếu. Khoản tiền này sẽ được chuyển sang như một khoản đầu tư vào công ty con hay liên kết khi Tập đoàn hoàn tất việc chuyển nhượng cổ phần.
● Ngoài ra còn có phát sinh tăng từ các khoản đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án, hợp tác đầu tư phát triển dự án, phải thu từ chuyển nhượng công ty con…

+ Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi: gần 11 tỷ đồng.

– Hàng tồn kho của Công ty tại thời điểm 31/12/2023 là 134.958 tỷ đồng, chiếm 52,36% tổng tài sản của Công ty, tăng 24.799 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 22,51%).
+ Trong đó có 91% (giá trị gần 122.559 tỉ đồng) là giá trị quỹ đất và sản phẩm tại các dự án đã và đang triển khai chờ hoàn thiện bàn giao cho khách, chủ yếu đến từ việc đầu tư các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới.
+ Bất động sản đã xây dựng chủ yếu thể hiện ở dự án Lucky Dragon và dự án Orchard Garden và dự án Tropic Garden 2 tọa lạc tại Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Tại ngày 31/12/2022, giá trị hàng tồn kho của Tập đoàn được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.674 tỷ đồng.

– Tài sản ngắn hạn khác của Công ty tại thời điểm 31/12/2023 là 1.886 tỷ đồng, chiếm 0,73% tổng tài sản của Công ty, tăng 490 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 35,13%).
+ Trong đó có Chi phí trả trước ngắn hạn là 283 tỷ, chiếm 0,11% tổng tài sản của Công ty, tăng 88 tỷ so với năm 2021 (tương đương 45,31%). Ngoài ra còn có Thuế GTGT được khấu trừ và Thuế và các khoản khác phải thu của nhà nước.

b/ Tài sản dài hạn của Công ty tại thời điểm 31/12/2022 là 59.620 tỷ đồng, chiếm 23,13% tổng tài sản Công ty, tăng 13.835 tỷ so với năm 2021 ( tương ứng 30,22%). Trong đó: Các khoản phải thu dài hạn là 44.082 tỷ đồng (chiếm 17,10% tổng tài sản), Tài sản cố định hữu hình là 3.854 tỷ (chiếm 1,50% tổng tài sản), tài sản cố định vô hình là 83 tỷ (chiếm 0,03% tổng tài sản), bất động sản đầu tư là 3141 tỷ (chiếm 1,22% tổng tài sản), tài sản dở dang dài hạn là 573 tỷ (chiếm 2,19% tổng tài sản), đầu tư tài chính dài hạn là 1616 tỷ (chiếm 0,63% tổng tài sản), tài sản dài hạn khác là 6272 tỷ (chiếm 2,43% tổng tài sản), lợi thế thương mại là 4544 tỷ (chiếm 1,76% tổng tài sản).
– Các khoản phải thu dài hạn của Công ty tăng 10.500 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 31,27%)
+ Phải thu về cho vay dài hạn: 98 tỷ đồng, giảm 136.5 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 58,12%)

+ Phải thu dài hạn khác: 43.984 tỷ đồng, tăng 10.636 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 31,90%).
● Trong đó chủ yếu là Hợp tác đầu tư phát triển dự án: 39.163 tỷ. Khoản tiền này Novaland sẽ được nhận vào cuối dự án. Tập đoàn sẽ được phân chia lợi nhuận vào cuối kỳ dự án theo tỷ lệ thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng hợp tác đầu tư.
● Ngoài ra còn có Đặt cọc nhận chuyển nhượng bất động sản, Phải thu lãi hợp tác đầu tư,…

+ Dự phòng phải thu dài hạn khó đòi: 105 tỷ đồng, không đổi so với năm 2021.

– Tài sản cố định hữu hình của Công ty là 3.854 tỷ đồng, chiếm 1.05% tổng tài sản, tăng 2.509 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 186,51%), chủ yếu là nhà cửa, vật kiến trúc (3.421 tỷ), phương tiện vận tải (212 tỷ), máy móc và thiết bị (195 tỷ),…

– Tài sản cố định vô hình là 83 tỷ đồng, chiếm 0.03% tổng tài sản, giảm 14 tỷ so với năm 2021 (tương ứng -13,98%), đây là các khoản quyền sử dụng đất (58 tỷ đồng) và phần mềm máy tính (83 tỷ đồng)

– Bất động sản đầu tư của Công ty tại thời điểm 31/12/2022 là 3.141 tỷ đồng, chiếm 1.22% tổng tài sản, tăng 387 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 14.04%).
+ Tại ngày 31 tháng 12 năm 2022, bất động sản đầu tư của Tập đoàn với tổng giá trị còn lại là 1.263 tỷ đồng (tại ngày 31 tháng 12 năm 2021: 1.302 tỷ Đồng) đã được dùng để làm tài sản thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn và dài hạn từ ngân hàng.
– Tài sản dở dang dài hạn tính đến thời điểm cuối năm 2022 là 573 tỷ đồng, tăng 280 tỷ đồng so với cùng kỳ bao gồm các chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn và chi phí xây dựng cơ bản dở dang.

– Các khoản đầu tư tài chính dài hạn của Công ty tại thời điểm 31/12/2022 là 1.616 tỷ đồng, giảm 8 tỷ so với năm 2021 (tương ứng -0,5%). Đây là các khoản đầu tư vào Công ty liên doanh, liên kết, góp vốn vào đơn vị khác.

– Tài sản dài hạn khác tại thời điểm 31/12/2022 là 6.272 tỷ đồng, tăng 182 tỷ đồng (tương đương 2,98%), chiếm tỷ trọng 2.43% cơ cấu tổng tài sản. Bao gồm:
+ Chi phí trả trước dài hạn là 1.575 tỷ đồng, phần lớn là chi phí chờ phân bổ theo doanh thu bất động sản và chi phí xây dựng, cải tạo văn phòng và bất động sản cho thuê,…

+ Lợi thế thương mại tại thời điểm 31/12/2022 là 4.544 tỷ đồng, giảm 560 tỷ đồng (tương đương 10.97%), chiếm tỷ trọng 1.76% cơ cấu tổng tài sản.

1.2. Phân tích nguồn vốn:
Tại thời điểm 31/12/2022, tổng nguồn vốn của NVL là 257.735 tỷ đồng, trong đó: Nợ phải trả là 212.917 tỷ đồng chiếm 82,61% tổng nguồn vốn của NVL; Vốn chủ sở hữu là 44.818 tỷ đồng chiếm 17,39%.
1.2.1. Nợ phải trả:
a) Nợ ngắn hạn: Tại thời điểm 31/12/2022 Nợ ngắn hạn của NVL là 78.174 tỷ, tăng 28.959 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 58,84%). Bao gồm các khoản phải trả người bán ngắn hạn 10.541 tỷ, người mua trả tiền trước ngắn hạn 15.963 tỷ, chi phí phải trả ngắn hạn 8.300 tỷ, phải trả ngắn hạn khác 13.315 tỷ, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 29.202 tỷ,…
– Phải trả người bán ngắn hạn: tăng 5661 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 116,02%). Trong đó có: Công ty Cổ phần Green Mark Construction, Công ty TNHH Henry Enterprise Group, Khác và các Bên liên quan.

– Người mua trả tiền trước ngắn hạn: tính đến cuối năm 2022 là 15.963 tỷ đồng, chiếm 4.09% tổng nguồn vốn, tăng 7.657 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 92,19%).

– Chi phí phải trả ngắn hạn: tăng 2.162 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 35,21%). Trong đó có chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, lãi hợp tác đầu tư.

– Phải trả ngắn hạn khác: tính đến cuối năm 2022 là 13.315 tỷ đồng, chiếm 5.17% tổng nguồn vốn, tăng 3.258 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 32,40%) .
+ Trong đó có Hợp tác đầu tư phát triển dự án chiếm tỉ trọng lớn nhất, có giá trị lên tới 6.857 tỷ đồng tại ngày 31/12/2022.
+ Ngoài ra, còn có các khoản phải trả do nhận chuyển nhượng công ty con, công ty liên kết, nhận ký quỹ,…

– Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn: tại 31/12/2022 là 29.202 tỷ đồng, chiếm 11.33% tổng nguồn vốn, tăng 10.115 tỷ so với năm 2021 (tương đương 52,99%)
+ Bao gồm 3.388 tỷ đồng nợ vay ngân hàng, 20.640 tỷ đồng nợ trái phiếu và nhiều khoản vay khác.
+ Chủ nợ cho các khoản vay tín dụng lớn nhất của Novaland là ngân hàng Credit Suisse AG – Chi nhánh Singapore với khoản vay 1.905 tỷ đồng.

b/ Nợ dài hạn: của Công ty tại thời điểm 31/12/2022 là 134.743 tỷ, chiếm 52,28% tổng nguồn vốn tăng 23.297 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 20,90%). Nợ dài hạn của Công ty bao gồm chủ yếu: Phải trả dài hạn khác là 86.215 tỷ, Vay và nợ thuê tài chính dài hạn là 35.667 tỷ,…
– Phải trả dài hạn khác: tăng 27.682 tỷ, (tương đương 47,29%).
+ Trong đó có Hợp tác đầu tư phát triển dự án chiếm tỉ trọng lớn nhất, có giá trị lên tới 85.161 tỷ đồng tại ngày 31/12/2022.
+ Khoản nhận ký quỹ là 1.050 tỷ đồng, đây là khoản tiền nhận ký quỹ cho các hợp đồng cho thuê tài sản thuộc một dự án ở Phan Thiết và Hồ Tràm.

– Vay và nợ thuê tài chính dài hạn: là 35.667 giảm 5.764 tỷ, (tương đương -13,91%). Những khoản này đến từ nhiều nguồn với các thời gian đáo hạn khác nhau. Các khoản vay này chủ yếu là phát hành trái phiếu, còn lại là vay ngân hàng và vay bên thứ ba.

1.2.2. Vốn chủ sở hữu: Tại thời điểm 31/12/2022, vốn chủ sở hữu của NVL là 44.818 tỷ đồng (chiếm 17,39% tổng nguồn vốn). Tăng 3.645 tỷ so với năm 2021 (tương ứng 8,85%). Trong đó: Vốn góp của chủ sở hữu là: 19.501 tỷ đồng; 12.889 tỷ đồng là phần lợi nhuận sau thuế chưa phân phối; Thặng dư vốn cổ phần là 5.052 tỷ đồng; Lợi ích cổ đông không kiểm soát là 7.376 tỷ đồng.

Qua bảng cân đối kế toán của NVL ta thấy, Tài sản phần lớn là hàng tồn kho (chủ yếu là các dự án đang phát triển) và ở các dự án hợp tác đầu tư, mua cổ phiếu, đất (dự án trong tương lai phát triển) với nguồn tiền lớn là đi vay. Tiếp đến là các khoản phải thu của doanh nghiệp lên tới gần 100.000 tỷ đồng, chủ yếu nằm ở các hợp đồng hợp tác đầu tư trong việc phát triển các dự án và sẽ thu tiền về vào cuối dự án. Nếu các khoản này thu về được thì sẽ giúp doanh nghiệp có thêm dòng tiền và giảm bớt áp lực về nợ vay.
Nguồn vốn của NVL chủ yếu là Nợ phải trả chiếm tới hơn 80% tổng nguồn vốn. Trong đó, khoản nợ chiếm tỉ trọng lớn nhất đến từ các khoản liên quan tới khách hàng thông qua các khoản người mua trả tiền trước, khoản hợp tác đầu tư với khách hàng và tiếp đến là các khoản vay từ ngân hàng, trái phiếu.

2. Kết quả hoạt động SXKD:
Đơn vị: đồng

– Năm 2022, doanh thu thuần của NVL đạt 11.134 tỷ đồng, giảm 3.769 tỷ đồng so với năm 2021 (tương đương -25,29%).
+ Năm 2022, NVL đặt mục tiêu doanh thu thuần gần 35.973 tỷ đồng. Như vậy, công ty đã hoàn thành 31% mục tiêu doanh thu đầu năm.
+ Khoản đóng góp chính là doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt 9,206 tỷ đồng, chiếm 83% doanh thu thuần từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ, giảm 46% so với năm trước.
● Trong đó, bao gồm 778 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động xây dựng và chuyển nhượng nhà ở thuộc cụm dự án Aqua Riverside City tại Đồng Nai.

– Giá vốn hàng bán của NVL là 6.883 tỷ đồng, giảm 1.884 tỷ (tương đương
-21,49%). Cụ thể là Giá vốn chuyển nhượng BĐS và giá vốn dịch vụ tư vấn quản lý,…

– Doanh thu hoạt động tài chính cả năm 2022 là 5,005 tỷ đồng, tăng 37.32%
so với năm 2021.
+ Trong đó, lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư là 2,320 tỷ đồng, chiếm tỉ trọng lớn nhất
+ Ghi nhận 1,525 tỷ đồng lãi từ thoái vốn công ty con và công ty liên kết. Đây là lãi từ thoái vốn tại nhóm công ty: Hạ tầng Sài Gòn, Khánh An và Carava Resort và Công ty Cổ phần Đầu tư Nova SQN.
– Chi phí tài chính của doanh nghiệp là 4.159 tỷ đồng, tăng lên 296 tỷ đồng so với năm 2021.
+ Ghi nhận chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư là 2,468 tỷ đồng, tăng 43% so với 2021
+ Chi phí lãi vay tăng 64%
+ Đồng thời, ghi nhận phát sinh tăng trong khoản lỗ do chênh lệch tỷ giá lên tới 529 tỷ đồng vào 2022.

– Thu nhập khác là 1,669 tỷ đồng, giảm 21% so với năm 2021
+ Trong đó, lãi từ giao dịch mua rẻ khi đầu tư vào Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley và Công ty TNHH Đầu tư Trúc Quỳnh là 1,270 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất
– Chi phí khác giảm 30% so với năm 2021.

– Lợi nhuận sau thuế năm 2022 của NVL là 2.182 tỷ đồng, giảm 1.273 tỷ so với năm 2021 (tương ứng -36,85%). Như vậy, so với mục tiêu lợi nhuận sau thuế năm 2022 đạt 6,500 tỷ đồng, công ty đã đạt 35% mục tiêu.

Các chỉ tiêu tài chính:

ROEA, ROAA giảm mạnh xuống còn 5.03% và 0.94%. Với khối tài sản lớn, thì doanh thu và lợi nhuận chưa tương xứng với tiềm năng.
3. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

– Trong năm vừa qua lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh ghi nhận mức âm 3.047 tỷ đồng so với mức dương 3.841 tỷ đồng của năm 2021.
– Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư ghi nhận mức âm 7.965 tỷ đồng so với mức âm 13.135 tỷ đồng của năm trước đó.
– Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính ghi nhận dương 2.363 tỷ đồng, giảm 84% so với đầu kỳ.
– Tiền và tương đương tiền vào cuối năm giảm 50%.

C. PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KINH DOANH CỦA NVL 2023
1. Kế hoạch Doanh thu – Lợi nhuận năm 2023:

Tính tới thời điểm kết thúc Q3/2023, Novaland đã phải hạ mục tiêu doanh thu kế hoạch từ 35.937 tỷ đồng của năm 2022 xuống còn 9.531 tỷ đồng vào năm 2023, LNST kế hoạch giảm từ 6.500 tỷ đồng năm 2022 xuống còn 214 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2023, tổng doanh thu hợp nhất bao gồm doanh thu từ bán hàng và thu phí cung cấp dịch vụ của Novaland là 2.740 tỉ đồng và ghi nhận khoản lỗ 958 tỉ đồng. Trong đó, doanh thu từ bán hàng đạt gần 2.292 tỉ đồng, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và các dự án bất động sản trung tâm khác, doanh thu từ cung cấp dịch vụ đạt 449 tỉ đồng.

2. Kế hoạch kinh doanh năm 2023:
Trong năm 2023, Công ty dự kiến tiếp tục triển khai xây dựng hoàn thiện, bao gồm, các dự án sau:

Kế hoạch bàn giao dự kiến cụ thể bao gồm nhưng không giới hạn các dự án sau:

Tiến độ các dự án trong 9 tháng đầu năm 2023
● Dự án Aqua City – Đồng Nai
Có diện tích lên đến 1.000ha, Aqua City đang là dự án đô thị bên sông Đồng Nai có quy mô lớn nhất đang triển khai hiện tại.
Tiến độ thực hiện dự án được chia làm 3 giai đoạn. Giai đoạn 1 (2017-2020) lập hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công, cấp phép xây dựng. Giai đoạn 2 (2020-2025) lập hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công hạ tầng kỹ thuật, thi công các công trình hạ tầng, công trình nhà ở, nhà mẫu, các công trình phục vụ thi công và kinh doanh. Giai đoạn 3 (2025-2030) triển khai xây dựng các hạng mục công trình còn lại.
Đích thân chủ tịch Bùi Thành Nhơn đã kiến nghị trực tiếp với Thủ tướng chọn khu đô thị Aqua City để tổ công tác của Thủ tướng thí điểm tháo gỡ khó khăn. Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận cho 37 căn nhà thấp tầng khác thuộc thuộc khu I + V dự án Aqua City đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngày 15/11, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai Hồ Văn Hà đã ký ban hành văn bản huỷ công nhận 752 căn thuộc dự án Aqua City của Novaland đủ điều kiện bán do dự án chưa cung cấp hồ sơ để Pvcombank thực hiện thẩm định, đánh giá, xét duyệt cấp tín dụng và bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

● Dự án Novaworld – Phan Thiết
Dự án có quy mô gần 1.000 ha, vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD do Công ty TNHH Delta – Valley Bình Thuận – công ty con của Novaland làm chủ đầu tư, tại xã Tiến Thành, TP Phan Thiết. Đây là dự án đã được lãnh đạo Novaland kiến nghị gỡ vướng bằng văn bản lẫn trong các cuộc đối thoại với Chính phủ.
Đến nay, đại diện Novaland cho hay NovaWorld Phan Thiết đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 toàn bộ các hạng mục cho cả dự án.
Phía Novaland cho biết tỉnh Bình Thuận cũng đang tiến hành các bước pháp lý tiếp theo để điều chỉnh hình thức từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả một lần tại dự án.
Tháng 9-2023, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận đã có văn bản về việc chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với dự án NovaWorld Phan Thiết của Novaland.

Dự án Novaworld Hồ Tràm:
Novaworld Hồ Tràm được biết tới chính là tổ hợp du lịch – nghỉ dưỡng – giải trí cao cấp hàng đầu khu vực được triển khai xây dựng với quy mô rộng 1000ha bao gồm có 10 phân kỳ được bố trí trải dài từ biển Lộc An tới Bình Châu.
Theo Novaland, hiện tại cơ bản các vướng mắc đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục. Tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn nhận thấy còn nhiều thủ tục hành chính kéo dài làm chậm tiến độ triển khai dự án. Novaland cho biết thực tế doanh nghiệp đã mất tới 18 tháng để giải quyết các thủ tục pháp lý.
Dự án The Grand Manhattan và dự án The Water Bay
Novaland cho biết doanh nghiệp vẫn chờ đợi sớm nhận được kết luận từ TP.HCM nhằm tháo gỡ nốt những khó khăn pháp lý cuối cùng tại dự án chung cư 100 Cô Giang (tên thương mại The Grand Manhattan) và dự án 32ha Bình Khánh (tên thương mại The Water Bay). Trong đó, dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư.
3. Tình hình trả nợ vay
Báo cáo của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland; mã chứng khoán: NVL) ghi nhận, tại thời điểm 30/9/2023, nợ phải trả là 205.462 tỷ đồng, giảm gần 7.500 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm ngoái.

Vay ngân hàng
Tại thời điểm 30/6/2023, nợ vay ngân hàng là 9.053 tỷ đồng, giảm 1.966 tỷ đồng so với đầu năm..
Nợ gốc trái phiếu
Theo lịch thanh toán nửa đầu năm 2023, Novaland có 9 mã trái phiếu đến ngày thanh toán tiền gốc với tổng giá trị gần 5.200 tỷ đồng. Trong số này, công ty mới thanh toán 203,7 tỷ đồng, như vậy là còn lại 4.975 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu chưa tất toán.
Lô trái phiếu NVLH2123010 trị giá 864,3 tỷ đồng đã được trái chủ đồng ý gia hạn đến năm 2025. Các lô trái phiếu còn lại chưa được tất toán đều đang Novaland đàm phán với trái chủ để xin gia hạn.
Trong số này, ba lô trái phiếu gồm NOVALAND.BOND.2019, NVLH2123003 và NVLAH2123007 vẫn chưa được doanh nghiệp này thanh toán đồng nào. Hai lô trái phiếu NVLH2123014 và NVLH2123009 có giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp này mới chỉ thanh toán lần lượt 108 tỷ đồng và 74 tỷ đồng.

Nợ lãi trái phiếu
Đối với tiền lãi trái phiếu, trong kỳ công ty phải trả hơn 900 tỷ đồng tiền lãi. Tuy vậy số tiền thực trả mới chỉ hơn 152 tỷ đồng. Tương ứng Novaland đang chậm trả lãi trái phiếu khoảng 760 tỷ đồng tiền lãi.
Trong số này, Novaland phải trả đến gần 600 tỷ đồng tiền lãi cho lô trái phiếu NVLH2232001 nhưng mới thanh toán được 117,6 tỷ đồng. Ngoài ra, có 4 lô trái phiếu mà doanh nghiệp này vẫn chưa trả một đồng lãi nào trong nửa đầu năm.

Tính đến thời điểm 30/6, nợ vay tài chính của Novaland ở mức 61.600 tỷ đồng, giảm khoảng 3.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu ở mức 43.124 tỷ đồng, dư nợ ngân hàng là 15.560 tỷ đồng. Trong nửa đầu năm, doanh nghiệp cũng đã chi trả 358,3 tỷ đồng chi phí lãi vay.

D. TÓM TẮT CHUNG VỀ NOVALAND
1. Lợi thế
– Tệp khách hàng rất lớn và họ đã đầu tư số tiền lớn vào Novaland
– Nếu tình hình TT BĐS được tháo gỡ khó khăn, NVL có thể có khả năng cải thiện về doanh thu với quỹ dự án rất lớn.
– Nếu một trong những dự án trọng điểm mở bán thành công và Novaland có thể lấy lại niềm tin của khách hàng thì vấn đề nguồn vốn huy động sẽ được giải quyết.

2. Khó khăn
– Chi phí lãi vay lớn, tỉ lệ vay nợ lớn 🡪 Gây áp lực về dòng tiền
– Các dự án chưa được tháo gỡ về pháp lý, gây nhiều khó khăn trong việc hoàn thiện dự án và mở bán.
– Mảng kinh doanh cốt lõi qua 3 quý đầu năm còn yếu, khả năng tiếp tục xây dựng các dự án và bàn giao dự án cho khách hàng bị hạn chế 🡪 Áp lực tới doanh thu thuần