PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ DOANH NGHIỆP
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ HẢI PHÁT – MÃ CHỨNG KHOÁN HPX
A. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ HẢI PHÁT
1. THÔNG TIN CHUNG
Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX) tiền thân là Công ty Cổ phần Xây dựng – Du lịch Hải Phát được thành lập vào năm 2003. Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty bao gồm Kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà các loại, xây dựng công trình đường sắt và đường bộ, xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác. HPX chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2018 với khối lượng cổ phiếu được niêm yết là hơn 304 triệu cổ phiếu.

2. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH
• Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát được thành lập vào ngày 15/12/2003 với tên gọi Công ty Cổ phần Xây dựng – Du lịch Hải Phát, với vốn điều lệ ban đầu là 8 tỷ đồng;
• Năm 2007, Công ty tăng vốn điều lệ từ 8 tỷ đồng lên 15 tỷ đồng trên cơ sở vốn góp của các cổ đông hiện hữu và các cổ đông khác;
• Năm 2008, đánh dấu bước ngoặt quan trọng của Công ty khi tăng vốn điều lệ từ 15 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng thông qua việc phát hành cho các cổ đông hiện hữu và đổi tên từ Công ty Cổ phần Xây dựng – Du lịch Hải Phát thành Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát. Đồng thời, triển khai đầu tư xây dựng Dự án Khu đô thị mới Văn Phú( cùng Văn Phú Invest) và Tổ hợp thương mại và căn hộ The Pride thuộc Khu đô thị An Hưng;
• Năm 2011, Công ty tiếp tục tăng vốn điều lệ từ 300 tỷ đồng lên 750 tỷ đồng trên cơ sở phát hành cho cổ đông hiện hữu để nâng cao tiềm lực tài chính thực hiện các Dự án có quy mô lớn trên địa bàn Thành phố Hà Nội và các tỉnh, thành phố khác trên cả nước.
• Năm 2017, Công ty mở rộng thị trường ra các tỉnh từ bắc đến nam, và tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ đồng
• Năm 2018, Hải Phát chính thức thức niêm yết trên sàn HOSE với mã chứng khoán HPX, vốn điều lệ tăng lên 2.000 tỷ đồng.

3. LĨNH VỰC KINH DOANH
Hải Phát có hệ sinh thái bất động sản đồng bộ và khép kín, phát triển đầy đủ các loại hình để hướng đến giải đáp tất cả các vấn đề liên quan đến toàn bộ đối tượng của ngành bất động sản trong một vòng tròn khép kín. Công ty đang kinh doanh ở các mảng đầu tư phát triển dự án bất động sản, phân phối dự án và quản lý vận hành, trong đó đầu tư phát triển các dự án bất động sản là lĩnh vực cốt lõi của công ty.

4. CÔNG TY CON VÀ CÔNG TY LIÊN KẾT

5. CƠ CẤU CỔ ĐÔNG

Ông Đỗ Quý Hải hiện là Chủ tịch hội đồng quản trị, với nhiều năm kinh nghiệm điều hành và phát triển HPX, chúng ta cùng kỳ vọng ông Hải sẽ dẫn dắt HPX vượt qua giai đoạn khó khăn, đưa công ty trở lại chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ.

HPX với lịch sử trả cổ tức bằng cổ phiếu trong nhiều năm với tỉ lệ cao, sẽ hấp dẫn với những nhà đầu tư tăng trưởng.

Giá chứng khoán trong 3 năm qua

B. BÁO CÁO TÀI CHÍNH
Chúng ta cùng phân tích Báo cáo tài chính của HPX để nắm được tình hình tài chính của Doanh nghiệp.
1. Đầu tiên Chúng ta cùng phân tích Bảng cân đối kế toán.

Tổng tài sản của HPX tại thời điểm 30/06/2023 là: 8.843 tỷ đồng, giảm 624 tỷ so với thời điểm cuối năm 2022, (tương đương 6.6%). Trong đó Tài sản ngắn hạn là 6.137 tỷ, chiếm 69.4% tổng tài sản và tài sản dài hạn là 2.706 tỷ, chiếm 30.6%.
Tiền và các khoản tương đương tiền là: 90 tỷ đồng, chiếm 1,01% tổng tài sản của Công ty, giảm 38.67% so với đầu kỳ, trong đó chủ yếu là tiền mặt và tiền gửi ngân hàng.

Đầu tư tài chính ngắn hạn là 38 tỷ đồng, chiếm 0.43% tổng tài sản, là các khoản tiền gửi có kỳ hạn.

Các khoản phải thu của công ty tại thời điểm 30/06/2023 là 2.560 tỷ đồng chiếm 28.95% tổng tài sản, trong đó bao gồm phải thu ngắn hạn của khách hàng là 139 tỷ đồng, trả trước cho người bán là 193 tỷ, phải thu về cho vay ngắn hạn 11 tỷ, phải thu ngắn hạn khác 2.257 tỷ, và dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi (40) tỷ.
– Phải thu ngắn hạn của khách hàng: giảm 56 tỷ so với đầu kỳ, chủ yếu phải thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, và chuyển nhượng cổ phần.

– Trả trước cho người bán: giảm 10 tỷ so với cuối năm 2022, chủ yếu trả trước cho công ty CP đầu tư XD&TM Thành Nhân, và công ty CP ECLIPSE Việt Nam.

– Phải thu ngắn hạn khác là 2.257 tỷ đồng (chiếm 25.52% tổng giá trị tài sản của Công ty), tăng 341 tỷ so với cuối năm 2022, trong đó chủ yếu là các khoản phải thu từ hợp đồng hợp tác đầu tư nhằm phát triển các dự án bất động sản giữa Hải Phát và các tổ chức, cá nhân, còn lại là phần tạm ứng, ký quỹ, ký cược.

– Dự phòng phải thu khó đòi là (40) tỷ.

Hàng tồn kho của công ty là: 3.394 tỷ đồng, chiếm 38.38% tổng tài sản, giảm 384 tỷ (tương đương 10.16%) so với thời điểm cuối năm 2022. Bao gồm chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: Tuy Hòa, Phú Yên (1.4 ha) 201 tỷ, Khu đô thị mới Đề Thám, Cao Bằng 418 tỷ, Khu đô thị phía nam, TP Bắc Giang 760 tỷ, Dự án Cồn Tân Lập 387 tỷ, Dự án Phú Hải, Bình Thuận 358 tỷ, Dự án Nhà ở TM, TP Lào Cai 679 tỷ, các dự án khác 167 tỷ; và thành phẩm tại các dự án: Dự án Phú Lãm 280 tỷ, Dự án ĐT km 3,4 Hải Yên, Móng Cái, Quảng Ninh 147 tỷ.

Tài sản ngắn hạn khác của công ty là 55 tỷ đồng, bao gồm 31 tỷ chi phí trả trước và 24 tỷ thuế GTGT được khấu trừ.

Tài sản dài hạn của HPX, tại thời điểm 30/06/2023 là 2.706 tỷ đồng, chiếm 30.6% tổng tài sản công ty, giảm 450 tỷ (tương đương 14.25%) so với cuối năm 2022. Trong đó các khoản phải thu dài hạn là 1.315 tỷ đồng, tài sản cố định là 60 tỷ, bất động sản đầu tư 816 tỷ, tài sản dở dang dài hạn 6 tỷ, đầu tư tài chính dài hạn 487 tỷ, tài sản dài hạn khác 21 tỷ.
– Các khoản phải thu dài hạn: giảm 30 tỷ (tương đương 2.23%) so với cuối năm 2022. Chủ yếu là các khoản phải thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư giữa HPX và các đối tác.

– Tài sản cố định của công ty: giảm 2 tỷ (tương đương 3.41%) so với cuối năm 2022, chủ yếu là tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, máy móc, phương tiện vận tải.

– Các khoản đầu tư tài chính dài hạn của HPX là 487 tỷ đồng (chiếm 5.51 % tổng tài sản của Công ty), bao gồm 56 tỷ vào Công ty TNHH BT Hà Đông, 128 tỷ vào Công ty CP Đầu tư và kinh doanh BĐS Hải Phát, 190 tỷ vào Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ Đô và 113 tỷ vào Tổng Công ty XDCTGT 5.

– Bất động sản đầu tư của công ty là 816 tỷ, giảm 46 tỷ (tương đương 5.38%) so với cuối năm 2022. Chủ yếu là nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc thiết bị, quyền sử dụng đất, tại các dự án bất động sản của công ty.

– Tài sản dở dang dài hạn của công ty là 6 tỷ đồng.

Ngoài ra, HPX còn có 21 tỷ tài sản dài hạn khác, bao gồm chi phí trả trước dài hạn và tài sản thuế thu nhập hoãn lại.
Về Nguồn vốn: Tại thời điểm 30/06/2023, tổng nguồn vốn của HPX là 8.843 tỷ đồng, trong đó: Nợ phải trả là 5.329 tỷ, chiếm 60.26%, vốn CSH là 3.514 tỷ chiếm 39.74% tổng nguồn vốn.
Nợ phải trả của công ty bao gồm: 3.843 tỷ nợ ngắn hạn (chiếm 72.11%), và 1.486 tỷ nợ dài hạn (chiếm 27.89%).
– Phải trả người bán của công ty là 208 tỷ đồng, chiếm 2.36% tổng nguồn vốn, tăng 4.7 tỷ (tương đương 2.31%) so với cuối năm 2022.

– Người mua trả tiền trước là 789 tỷ đồng chiếm 8.93% nguồn vốn, đây là các khoản thanh toán theo tiến độ của khách hàng ký hợp đồng mua bất động sản tại Dự án nhà ở xã hội Phú Lãm, dự án Đề Thám, Cao Bằng, dự án tại Bắc Giang.

– Thuế và các khoản phải nộp nhà nước là 106 tỷ đồng, tăng 21 tỷ (tương đương 24.54%) so với cuối năm 2022.

– Chi phí phải trả ngắn hạn khác là 106 tỷ đồng, chiếm 1.2% nguồn vốn, tăng 45 tỷ, (tương đương 74.4%) so với cuối năm 2022, bao gồm chủ yếu là trích trước chi phí lãi vay.

– Phải trả ngắn hạn khác là 1.096 tỷ, chiếm 12.39% nguồn vốn, tăng 126 tỷ (tương đương 12.98%) so với cuối năm 2022, chủ yếu là các khoản phải trả theo các hợp đồng đặt cọc, vay vốn, và hợp đồng khác liên quan đến các dự án bất động sản.

– Vay ngắn hạn của HPX đến ngày 30/06/2023 là 1.457 tỷ đồng chiếm 16.48% nguồn vốn của công ty, tăng 128 tỷ (tương đương 9.62%) so với thời điểm cuối năm 2022. Trong đó: vay ngân hàng 62 tỷ, trái phiếu ngắn hạn 699 tỷ, trái phiếu dài hạn đến hạn trả 606 tỷ, các tổ chức, cá nhân khác 90 tỷ.

– Vay dài hạn của HPX là 1.297 tỷ đồng, chiếm 14.67% nguồn vốn, giảm 692 tỷ (tương đương 34.78%) so với cuối năm 2022. Bao gồm: 233 tỷ vay ngân hàng, 1.047 tỷ từ trái phiếu, và 16 tỷ từ công ty Thành Nhân.


– Phải trả dài hạn khác là 180 tỷ, chiếm 2.04% nguồn vốn, giảm 0.6 tỷ so với cuối năm 2022. Đây là các khoản đặt cọc dài hạn từ khách hàng theo hợp đồng thuê nhà ở xã hội thuộc dự án Phú Lãm, và hợp đồng cho thuê sàn thương mại tại tòa The Pride, khu đô thị An Hưng, Hà Đông, Hà Nội.

Vốn CSH của HPX tại thời điểm 30/06/2023 là 3.514 tỷ đồng, chiếm 39.74% tổng nguồn vốn, tăng 56 tỷ (tương đương 1.63%) so với cuối năm 2022. Bao gồm: vốn đầu tư của chủ sở hữu 3.042 tỷ, thặng dư vốn cổ phần 61 tỷ, quỹ khác 01 tỷ, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 207 tỷ, lợi ích cổ dông không kiểm soát 204 tỷ.

Nhận xét bảng cân đối tài sản của HPX
Qua bảng cân đối kế toán của HPX ta thấy: Quy mô tài sản giảm 6.6% so với đầu kỳ, Về cơ cấu tài sản, tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn, tập trung nhiều ở các khoản phải thu, hàng tồn kho, và bất động sản đầu tư.. Về cơ cấu vốn, nợ phải trả chiếm hơn 60% bao gồm các khoản vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Trong điều kiện thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong năm 2023, việc giải phóng hàng tồn kho và luân chuyển vốn lưu động gặp nhiều thách thức, công ty có thể gặp khó khăn về thanh khoản khi các khoản vay, đặc biệt là trái phiếu đến kỳ thanh toán.
2. Về tình hình kinh doanh của công ty

Trong 6 tháng đầu năm 2023, công ty ghi nhận doanh thu 896 tỷ đồng, tăng 53.92% so với cùng kỳ năm 2022. Doanh thu của công ty chủ yếu đến từ các nguồn như hoạt động chuyển nhượng bất động sản 817 tỷ, doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản 38 tỷ, doanh thu từ cung cấp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà 41 tỷ.

Giá vốn hàng bán là 714 tỷ đồng, tăng 411 tỷ đồng (tương đương 136%) so với cùng kỳ năm 2022.Việc giá vốn hàng bán tăng nhanh hơn mức tăng doanh thu làm giảm biên lợi nhuận gộp của công ty. Lợi nhuận gộp 6T/2023 ghi nhận 182 tỷ, giảm 97 tỷ (34.84%) so với cùng kỳ năm 2022.

Trong kỳ, công ty ghi nhận 2,6 tỷ doanh thu tài chính và 64 tỷ chi phí tài chính (chủ yếu là chi phí lãi vay).

Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh là 71 tỷ, tăng 35.45% so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 57 tỷ, tăng 88.46% so với cùng kỳ năm 2022.
Nhận xét: Trong 6 tháng đầu năm 2023, HPX ghi nhận tăng trưởng cả doanh thu và lợi nhuận, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với quy mô tài sản của công ty.

Xét về dòng tiền, trong 6 tháng đầu năm 2023, Hải Phát ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 410 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư là 101 tỷ, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính là âm (567) tỷ.

C. TÌNH HÌNH VÀ TRIỂN VỌNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY
Hiện tại, công ty đã và đang triển khai các dự án bất động sản trải dài các tỉnh từ Cao Bằng, Lạng Sơn, Bắc Giang, Quảng Ninh…Bình Thuận, Phú Yên.

Đánh giá triển vọng công ty
Công ty có quỹ đất lớn và đang triển khai cùng lúc nhiều dự án, tuy nhiên cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023, các điều kiện kinh tế vĩ mô đã ảnh hưởng không nhỏ tới lĩnh vực bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh của Công ty nói riêng. Trong điều kiện lãi suất tăng cao, thi trường trái phiếu bị siết chặt, kinh tế Việt Nam có xu hướng chậm lại, đã ảnh hưởng đến cả các nhà phát triển bất động sản và nhu cầu đầu tư và mua nhà ở của người dân.Trong tình hình đó hoạt động kinh doanh của Công ty bị ảnh hưởng mạnh đặc biệt về dòng tiền từ cuối năm 2022 đến nay.
Tuy nhiên, hiện nay lãi suất liên tục giảm mạnh và Chính phủ đang có các giải pháp khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế, Công ty kỳ vọng nửa cuối năm 2023 thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên, hoạt động kinh doanh của Công ty sẽ khả quan hơn.
Đánh giá trong trung và dài hạn: HPX là nhà phát triển bất động sản có nhiều kinh nghiệm, trưởng thành từ những dự án phía Tây Hà Nội, hiện nay Công ty có quỹ đất lớn, các dự án trải dài các tỉnh phía bắc và nam trung bộ. Tuy công ty đang gặp khó khăn về thanh khoản, nhưng nếu được tháo gỡ kịp thời thì tiềm năng phát triển của Công ty vẫn còn rất lớn.